新老物业交接案例分析

创世纪花园案例分析

2003 年 10 月，创世纪花园在通过 2/3 的业主同意之后，采取公开招标方式招聘物业管理公司。这一过程创世纪花园连创了业委会 3 个第一：业委会第一次成为公开招标人，第一次委托中介代理，第一次在媒体上公布招聘物业管理公司信息。整个招标过程进展顺利，在本市物业管理行业内引起了不小的反响。最后上实物业公司中标，成为创世纪花园的新管家。按照合同的约定，新老管家应在 2003 年 11 月 30 日 24 时之前完成交接，但到今年 2 月份，老管家不但没有按期彻底退出，而且给新物业留下一个“烂摊子”：小区内的部分电线被挑断，灯泡被卸掉，一些花盘失踪，防盗安全门的 IC 卡被带走，电梯和监控室内的报警电话线路短路，保安系统处于瘫痪状态等等。出现这种“烂摊子”，最大的受损者就是小区的业主。象这种落聘物业公司临走时采取非理性措施的，沪上还有不少实例。

分 析：

上面案例中，业委会依法办事，老物业公司却对抗法规。 1 、依照法规规定，老物业公司应该把下面“相关法规索引三”中所列的九项资料完整地交给中标的新物业，然后有序地退出。若不及时退出，甚至破坏小区设施的，有关部门应依法予以行政处罚。 2 、 老物业公司蓄意破坏小区设施，造成损失的，小区业主或业主大会可要求老物业依法赔偿，并可提起民事诉讼。

业伟提示 ： 1 、根据上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》，业主个人或少数业主无权就整个小区损失提起诉讼，而只有业主大会、业主委员会（代表业主大会）才有诉讼主体资格。因此，要维护业主整体利益，减少业主自己的损失，成立业主大会和业主委员会已成当务之急。

2 、对前期物业管理企业的监督管理，除了依靠主管部门，最终依靠全体业主。如果在矛盾产生之前， 制定制度约束物业管理企业的行为，比如聘请中介机构监督控制，是可以避免不必要损失的。

相关法规索引：

一、国务院颁布实施的《物业管理条例》规定：

业主大会职责之一：选聘、解聘物业管理企业

业主委员会是业主大会的执行机构，履行职责之一：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

二、国家建设部颁布 2003 年 9 月 1 日起实施的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。

三、上海市房屋土地资源管理局 2001 年 11 月 10 日颁布的《上海市居住物业管理招投标暂行规定》第 28 条规定：已交付使用的物业的招投标活动，应在原物业管理服务合同终止前 2 个月完成。

第 29 条规定：招投标活动结束后，原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：

（一）各类物业设施的验收、接管档案；

（二）与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；

（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；

（四）公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；

（五）以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；

（六）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

（七）财务收支帐册；

（八）公共配套设施的产权及收益归属清单；

（九）物业管理所必须的其他资料。