屋顶漏水案例分析

屋顶漏水案例分析

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发表日期：2004年9月10日 【编辑录入：tin8】

某业委会主任反映：小区 由于建筑施工技术质量问题， 导致小区 30 幢房屋屋顶在保修期（ 5 年）内大面积漏水，在业委会成立前，开发商已经维修了其中的 22 幢，还剩下 8 幢没有及时修理。现开发商认为保修期已过，而且业委会已经成立，剩下的 8 幢房屋应动用维修资金修理，维修之事应由业委会负责。但业主委员会向业主大会报告后，业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用。请问这个问题如何解决？

分析： 考虑到本案例小区房屋交付使用发生在 1997 年，有关保修期应根据当时有关规定确定。 1993 年建设部令第 29 号《建设工程质量管理办法》规定，房屋屋面防水工程保修期为 3 年；当时上海市有关规定新建商品房保修期从交付之日起不少于 2 年。销售合同有约定的从其约定。建议业主举证房屋屋面渗水是在当时保修期 3 年内发生、且要求开发商维修但没有彻底解决问题。最好委托房屋检测机构进行专项鉴定。如果由于房屋结构质量问题造成渗漏水，则不受 3 年保修期的限制。如果业主不能证明房屋屋面渗漏是由于开发商屋面防水工程质量原因造成的，且不是发生在保修期内，而是屋面防水工程正常损耗所致，开发商可以不承担维修责任。此时应该按照国务院《物业管理条例》规定，经 8 幢房屋 2/3 业主同意后动用维修基金对房屋进行维修。如果 8 幢房屋业主中多数业主不同意动用维修基金，业委会或者位于六层的业主可以向法院起诉，要求 8 幢房屋业主维修漏水的屋顶，败诉的业主将承担诉讼费和其他经济损失。另外房屋漏水属于急修项目，业主可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方。如果业主或业主委员会向开发商要求维修或索赔，还应注意把握诉讼时效。

业伟提示： 1 、 屋顶漏水发生较多，多数是由于建筑施工技术质量造成的。 2000 年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对屋面防水工程防渗漏保修期延长为 5 年。根据国务院令第 248 号《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期还要符合商品房住宅质量保证书的约定。因此，如果业主或业主委员会发现屋面渗水、漏水或者其他质量问题，应该及时同开发商交涉，避免把保修期出现的问题拖到保修期外，给自己造成更大的损失。 2 、 业主要依靠业委会，支持业委会，关心业委会，早日成立业委会。由维护业主公共利益的业委会出面处理多数业主权益比较有利、比较经济。 3 、 要相信专业，充分利用社会中介机构。比如本案例中具体责任的划分，业主最好委托房屋检测机构对屋面渗水原因进行鉴定后才能确定，并提出维修方案。

处理结果： 经过我公司参与协调，最终业委会与开发商协商一致，双方各承担一半的维修费用，避免了大范围的诉讼纷争。

相关法规索引：

一、国务院第 279 号令《建设工程质量管理条例》规定：在正常使用条件下，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为 5 年。

二、《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第二十一条规定，新建商品房保修期从交付之日起不少于 2 年。转让合同有约定长于 2 年的，从其约定。

三、国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

四、《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十七条规定，住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

五、《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。