业主违约装修物业公司是否能起诉

小区业主违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。物业公司能否作为原告向法院起诉这些业主，能否在诉讼中获得法院支持，成为司法实践中的一个难题。笔者认为，该问题不能一概而论，要视物业管理具体处于哪个阶段而定。

在前期物业管理中，物业公司可以原告身份起诉违约装修的业主。某物业公司管理的一个小区，业主违反进户时签订的《住宅使用公约》中明文禁止的行为，擅自用无框玻璃窗封了自家阳台。物业管理公司再三做工作无效，只得以原告身份起诉至法院。案子从简易庭打到合议庭，经过三次庭审，物业公司终获法院支持。市高级人民法院在关于处理物业管理诉讼的解答中，对前期物业管理期间，部分业主违反住宅使用公约，物业管理公司提起诉讼持肯定态度。

在小区业委会成立后，情况就不同了。某物业公司管理的一个小区，业主违反进户时签署的《住宅使用公约》中明文禁止的行为，擅自用无框玻璃窗封闭了阳台，物业公司以原告身份起诉到法院却被驳回。业主（被告）代理人的依据是，《上海市居住物业管理条例》第48条的“两个终止”，即“住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止”。既然物业公司与业主在前期签订的住宅使用公约随着业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效而终止，那么，物业公司再以原告身份起诉法院，被驳回当然就不可避免。

在业委会成立后，物业公司如要对违约装修的业主提起诉讼，只能以特定业主违反业主大会通过的《业主公约》中明文禁止的行为，并以业主委员会的名义。市高级人民法院关于处理物业管理诉讼的解答中明确，在业主委员会成立后，对部分业主实施了违反业主公约的行为的，业主委员会可以以违反业主公约为由，对特定的业主提起民事诉讼。

值得注意的是，在司法实践中，如业主违约装修、违章搭建等行为在《业主公约》中没有明确的约定，提起诉讼还得征求小区全体业主的表决同意，否则难以获得法院支持。