楼顶漏水该谁维修

住在福田某大型福利房小区顶楼的林先生昨日给本报房地产投诉热线打来电话反映，楼顶漏水严重导致住顶层的他家墙壁开裂，维修费需要业主支付2500元不合理，因为楼顶是公共设施。然而物业管理处认为林先生提出物管职责之外的要求，工程较大，无法承受这部分开销。那么，这钱业主究竟该不该出？业主遇到这种事情该如何申请修复？

楼顶属于公共设施

业主

楼顶属于公共设施

记者了解到，该小区一共有75栋，每栋7层，是上世纪90年代的房子。目前，管理费0．8元／平方米，房屋维修金0．15元／平方米。“这楼顶漏水太严重了！家里的墙壁开裂，客厅漏水要用盘子来接，管理处屡次修补，效果不大，不久又漏了。”住7楼的林先生为此困扰不已，为了彻底治愈屋顶漏水的“顽疾”，就请管理处重新铺设天面防水层，业主提供水泥、沙子，但管理处仍要求业主支付2500元。

“楼顶是公共设施，我家漏水是因为楼顶而起的，我又提供了水泥、沙子，为什么这钱还要我出呢？”林先生对此不能理解。

据悉，该小区楼顶漏水现象普遍，记者采访时，恰遇林先生一邻居雇佣了几个工人也在家里楼顶铺设防水层。“我们四五个人一共干了十多天了，花费应该要过万吧。”一个工人对记者说。

物管

超出免费维修范围

记者就此事采访了该小区的物业管理处的相关负责人。负责工程维修的李师傅说，零星的修补可以免费，但重新铺设防水层，工程较大，花费多，房屋维修基金恐怕承担不起。另外，许主任也表示林先生提出的要求超出了免费维修范围：“这小区的建筑质量有一定的问题，所以容易补了这里漏那里。但全区75栋，如果每栋业主都这样要求重新铺设防水层，费用太巨大了，那一丁点房屋维修基金根本不够用。”

不过，许主任表示，林先生可以向业委会提出申请，只要业委会同意该费用可从物业专项维修基金中支出，物业管理处也会执行。

物管协会

可从物业维修基金支出

记者专门就此事采访了深圳物业管理协会副会长、深圳北方物业公司董事长周宏泉。“根据国家以及深圳市有关法规规定，楼宇天面的维修费用直接从物业专项维修基金中支出。一般来说，业主个人无需另行支付维修费用。”周宏泉说。

周宏泉认为，对于物业专项维修基金的使用，业主可向物业公司提出维修要求。由物业公司对需要维修的部位进行实地评估，编制书面报告和预算。经业主委员会批准并取得三分之二业主同意后，向房管主管部门申请费用即可。林先生的维修事项是楼宇天面，属于该栋楼相对专用的共用部位，只要取得该栋楼全体业主中的三分之二同意即可。

如果该栋楼宇的物业专项维修基金不足，则由业主委员会召集该栋业主商议，据实分摊。

至于房屋本体维修基金和公用设施专用基金，这是早期深圳物业管理法规所做的区分，一般而言，按照受益人和负担人相一致原则，业主缴纳部分一般用于业主所在楼宇的本体及设施维修，包括主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等维修。

建设单位缴纳的基金，用于区内道路(市政道路除外)、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等以及文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)的维修。目前，深圳尚无新法规对此做出区别规定。

具体法规内容，业主可查看建设部的《住宅转项维修资金管理办法》和深圳市2007年人大审核通过的《深圳经济特区物业管理条例》两个文件。

相关投诉

地下管道破裂，费用哪里出？

余女士来电询问，近日，埋在她家房子下面的污水管破裂，使自己家里的下水道无法使用。由于她住的是独栋别墅，这个污水管只是她一家在用，不过管道还通向别的住宅。她想知道，这种情况下，维修污水管道的费用是她自己掏钱呢，还是从小区物业管理费中出，或者从本体维修基金里出？

市物业管理协会副秘书长戴小明表示，首先要看这个污水管道的产权。要根据购房合同或者房地产权证来判断，如果购房合同中的附属条款里认定，该地下管道的产权是余女士的，则应该业主自己进行维修。

而如果购房合同中没有认定管道属于业主，则该污水管道是小区公用设施。他说，一般而言，地下管道位于业主房子的户外，属于公用设施。

如果是公用的，其维修费用不是从物业管理费中开支，而应该从本体维修基金或房屋公用设施专用基金里开支。至于是用本体维修基金还是动用公用设施专用基金，没有一定的规定，应该物业公司和业主进行商量。如果费用比较高，需要从公用设施专用基金里支出。