物业维修基金不得擅自动用

【案情介绍】

原告：某小区业主委员会

被告：某物业管理公司

某小区业主人住达到一定比例时成立了业主委员会，辞退了开发商自己成立的物业管理公司，另聘其他物业管理公司进行物业管理。不料，原物业管理公司在将其代收业主缴纳的房屋修缮基金在移交给业主委员会时，擅自扣除了18万元，称这笔钱已用于小区交通车的修理、绿化补种、避雷装置检修等项目上了。

业主委员会认为：在房屋的两年住宅保修期内，物业公司不应该用房屋修缮基金来支付以上项目的维修费用。即使过了保修期，上述用途不属修缮基金的支付范围，因为业主们已另缴了物业管理费等费用，要求原物业管理公司退还这笔钱。

原物业管理公司认为：避雷装置屑于共用设备，不属于两年保修范围；绿化补种及交通车的修理，理应从物业管理费中支出。而且，根据小区物业管理的成本每月每平方米应缴1．6元，实际只收1．2元，两年共亏损100万元左右，业主应以此款项抵消物业公司的亏空，所以不应交出已扣除的修缮基金。

由于业主委员会与原物业管理公司对于这笔经费支出有着不同的观点，双方发生纠纷，不能协商解决。于是，业主委员会便将原物业管理公司告上了法庭。

【案情结果】

人民法院经审理查明事实后判决：原物业管理公司返还给业主委员会已扣除的修缮基金18万元。

【案例点评】

目前，在中国房地产开发中有一半以上是项目开发，当楼盘开发销售完毕之后，开发商自己成立的物业管理公司往往也因种种原因不再继续服务了，或者服务水平下降很多，造成业主意见很大，挪用修缮基金也是常有的事。 本案例所说的物业管理公司挪用修缮基金，显然是不对的。因为物业的维修基金从产权的角度来讲归全体业主所有，经业主大会同意，授权业主委员会批准，委托物业管理公司才能动用这笔基金。如果在业主委员会成立之前，可由政府行政主管部门负责管理。一般不应由物业管理公司直接掌管。因为这笔基金是永久性存在的，而物业管理公司只是受业主大会委托在一定时期内管理该物业的。为了防止物业管理公司的短期行为，或是因解聘该公司而影响这笔基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用。当物业管理公司需要使用时，由其提出使用计划和预算，报业主大会及业主委员会批准，并且在使用过程中，接受业主委员会和银行的监督检查。

综上所述，本案中的物业管理公司擅自扣除18万维修基金费用的行为，属非法挪用他人财产，是违法的，所以法院判决是正确的。

【相关链接】

《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”。

第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业工大会的决定使用。”