楼宇的共用部分不得私自留用

【案情介绍】

福州某大厦的业主们发现自己在购房时已付了款且已领的产权证上的“公摊”面积竟然仍然属于开发商，即该大厦的开发商手中握有一层大堂门厅、地下车库通道、地下二层电房、26层电梯控制间、27层消防水池、28层管道房、通风机房以及加层，8项“公摊”面积共3277．2平方米的“合法”产权证。于是业主们迅速同开发商交涉。开发商认为当时他们只将电梯、楼梯位出售给业主，其他部分并没有出售，各业主也未向其购买其他公用部分产权，且这8本产权证均为福州市房管局所发，足以证明是其财产。在交涉无果的情形下，业主只好诉诸法院，请求法院依法审查、撤销开发商以“公摊”面积为自家办的8本“房屋所有权证”。

【案情结果】

法院作出判决：撤销某大厦开发商所拥有的日本“房屋所有权证”。

【案例点评】

共用部位为服务于整幢楼宇，具有配套与服务于整幢楼宇的功能，不具有独立性，它只能随专有部位出售给业主，因而形成业主共有。在开发商将楼房售给业主之后，所有楼房的公共部位即已经出售给各个业主，业主全体共同拥有这些房屋或空间。即使是物业管理用房，其产权原则上也属于业主共同所有。因此，福州中院依据国家建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》第五条和第八条的相关规定，最后判决撤销某大厦开发商所拥有的8本“房屋所有权证”是正确的。

现实中的问题多表现在，其一，开发商指定物业公司(大多数是开发商自己的公司)后，将部分共用部位过户到物业公司的名下。即使在开发商未将房屋销售完毕或还保留其余房屋所有权的情形下，它也不能将共用部位产权过户到自己的名下。物业管理用房应确定为全体业主所有，而不能作例外保留。开发商将物业管理用房单独办理产权证，交给物业管理企业，这也是不妥的。其二，开发商将某一个部位出售给某一个业主，其性质本质上与前面是一致的。

值得指出的是，在本案中，房屋登记部门将共用部位登记为开发商专有产权是错误的。在这种情形下，相关法律应当赋予业主直接请求登记机关更正错误登记，*则可以提起行政诉讼，要求登记机关承担责任。

【相关链接】

《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》第五条规定：“商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑而积之和。”

第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班门卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。”