业主经物业同意封露台 漏水影响邻家损失谁担？

一业主按照物业公司要求的统一标准、样式，封闭了露台。此后，因露台漏水，影响了楼下住户，被法院判决拆除。该业主为此极为不满，认为露台是经同意封闭的，并非擅自所为，于是将房地产公司、物业公司和楼下住户一并告上法庭，要求赔偿其因拆封闭露台发生的损失。最终，业主的诉求被法院驳回。

2002年12月27日，伊某与本市一家房地产开发公司签订购房合同，购买了位于河西区的一套住房。2003年6月，卢某购买了伊某楼上的房子。同年7月，卢某出资，按照物业公司要求的统一标准、样式，封闭了露台。一段时间后，伊某家小居室、厨房、小阳台的顶部发生漏水，虽经多次维修，但渗漏问题始终没有解决。伊某为此起诉卢某，要求拆除封闭的露台。后法院判决支持了伊某的诉讼请求。但是，卢某认为渗漏问题并不是他造成的，且露台搭建是经物业公司同意的，于是，他又将房地产公司、物业公司和伊某一起告上法庭，要求三者承担其拆除封闭露台所发生的损失2.1万余元。

法庭上，被告房地产公司提出，他们在小区业主入住之前，做了露台的闭水试验，房屋不存在质量问题，渗漏是由于卢某装修露台造成的，所以其公司不应该承担责任。被告物业公司则提出，关于露台的装修问题，是由业主和装修队签订合同，他们只负责制定统一的标准，是否进行装修由业主来决定。而关于露台漏水的问题，是由于卢某将厨房迁到了露台，在装修时改变了原来的结构，破坏了防水层。当时物业公司与卢某和伊某签有协议，因卢某装修造成楼下漏水，由卢某自行负责赔偿。被告伊某也表示，卢某封闭的露台是违章建筑，应当拆除，其损失与己无关。

案件审理中，经法院委托，天津市房管局房屋安全鉴定检测中心对上述房屋渗漏部分进行鉴定。《房屋使用功能鉴定报告》确认，渗漏的原因是由露台改造及装修所造成的。查明事实后，法院认为，卢某在露台上搭建建筑物，是造成楼下住户房屋渗漏的直接原因，且封闭露台属于违章建筑，已经法院判决拆除。因此，封闭露台被拆除所造成的损失，房地产公司、物业公司、伊某均不应承担赔偿责任。日前，市二中院终审驳回了卢某的诉请。

物业“同意”难成理由

明明是经物业公司同意后才封闭的露台，却被法院认定为违章建筑，并且全部损失还要由自己承担，败诉业主心里难免有些委屈。对此，南开大学法学院教授何红锋介绍说，如果开发商未经统一报批，顶层空间属于所有业主共有，而不属于顶层业主。顶层业主要在顶层空间搭建楼阁或花园时，除经城市规划部门批准之外，还需其他业主书面同意。案件中，原告业主未经上述程序，仅以物业公司的自行要求为依据装修露台，因此该露台被认定为违章建筑。

至于损失承担问题，何红锋认为，按照《物业管理条例》的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”(房地产项目，建设单位就是房地产开发商)完成全部销售的小区应当成立业主委员会。业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业公司，此后，开发商不再负有小区的管理职责。所以，本案被告房地产公司不承担责任。

一般情况下，物业管理公司与业主的相关合同中会明确写明是否可以封闭露台的条款，此项约定是具有法律约束力的。如果业主公约不允许封闭，且物业委托合同要求物业公司制止搭建行为，而物业公司没有制止，那么其应当承担违约责任。但即使这样，要求物业公司承担违约责任的也应当是与其签订合同的房地产开发商或者业主委员会，而不应是业主个人。因为违约责任的追究是基于合同，业主个人与物业公司没有合同关系。案件中，业主卢某是自行封闭的露台，并不是物业公司强制要求的。基于这样的事实，物业公司不用承担违约责任。

各种关系理顺了，责任划分自然也就明了了。卢某看似“委屈”的败诉让人们明白，一定要按照法律规定的要件和程序办事，别认错了“权威”，得到一个没有效力的“同意”。