物业管理用房的支配使用纠纷

案例详情：开发商聘请了某物业公司进行前期物业管理，并把物业管理区域内按照规定配置的两层物业管理用房交付给物业公司使用。随着业主的纷纷入住，小区商业需求旺盛，物业公司就把物业管理用房的一层租给超市，业主对此提出异议，物业公司不予理睬，于是，业主把物业公司告上法院。物业管理用房的使用合法吗？

律师解答：《物业管理条例》第65条规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”本条所说的“改变物业管理用房的用途”，是指将物业管理用房用做与物业管理无关的用途。和一般的房屋用途的改变不一样，如果物业服务企业仍然将物业管理用房用做物业管理之用，只是房屋具体用途改变的，则不构成本条所指的违法行为。

物业公司没有经过业主大会的同意，擅自将小区部分的物业管理用房出租，侵害了业主对物业管理用房的所有权，物业公司要承担相应的民事责任，即与承租人解除合同，恢复物业管理用房的本来用途；同时，物业公司的擅自改变物业管理用房的用途的行为，违反了《物业管理条例》第38条的规定，依照《物业管理条例》第65条的规定，要承担相应的行政责任。本案中物业公司所得的租金收益，依法应用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。