业主在小区里被歹徒打伤 物业为啥不赔偿

不久前，业主卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。

法院认为，由于双方在合同中对保安服务的内容未作特别约定，“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。因此物业管理公司不承担业主的人身保险责任。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。

物业安保与治安有“度”的区别

范书领律师解释说，对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。

一直以来，把握物业企业安全防范义务的边界都是一个热点问题。《物业管理条例》第47条明确规定了物业企业的安保义务：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。此外，该条例第36条还规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 ”

从以上法律规定可以看出，物业保安服务并不等同于治安。一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。

物业未尽合同义务要负违约责任

范书领律师解释说，如果物业公司因未履行物业服务合同的约定而导致业主的人身财产受损，物业公司承担的是违约责任，应当根据物业服务合同的约定负相应的法律责任。

那么该如何判断物业公司是否尽到对业主人身财产安全的注意义务呢？应从三方面进行：首先看物业公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业公司是否有完备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备，是否切实遵守了保安规章制度。

签合同时 明确安全义务

既然目前大部分物业合同中的安保约定，并不包括业主人身及财产的安全，那么在现阶段，业主们在与物业公司签订合同时，是否有必要一定将人身安全和财产安全的约定列入《物业服务合同》之中呢？物业所提供的保安服务，和业主对于人身安全、财产安全的需求，如何寻找一个平衡点？

因此，律师特意提醒广大业主，如果要使自己的人身和财产权利有更大的保障，很重要的一点就是要在与物业管理公司签订物业服务合同时，把物业公司应尽的安全义务明确载入合同。