提高法律意识 规避物业服务风险

物业服务企业在日常工作中，业主、客户等遭遇第三方侵害以致引发各类诉讼的风险时有发生。在此类事件中，物业服务企业无论是否存在过错，都有可能因此陷入旷日持久的纠纷或诉讼中，给企业的日常经营工作带来很多困扰。那么，物业服务企业在日常工作中应该如何规避此类风险呢?笔者结合自己多年的工作经验，对此提一些建议。

提高企业依法服务的法律意识

法律法规是企业从事市场经济活动的基本准则，物业服务具有公共服务的属性，服务周期长，服务内容多样，服务对象广泛且具有不特定性，因此物业服务企业与业主之间的权利义务关系更为复杂，其过程中涉及的法律关系也更为复杂多样。无论是从经营管理的角度，还是从规避风险的角度，提升法律意识、深刻理解并严格按照法律法规办事、学会运用法律的武器维护自身权益，都是物业服务企业规避风险的根本之道。《物权法》、《合同法》、《民法通则》、《民事诉讼法》、《物业管理条例》、《侵权责任法》，各类司法解释与实施细则、地方性法规、行业涉及的其它法律法规等都在此列。

提高企业法律意识，物业服务企业首先要培养和聘用专业人士，帮助企业做到了解和熟悉物业管理及相关法律法规，特别要明白法律法规对物业服务企业有哪些强制性要求，物业服务企业在各类行为中有哪些权利与相对应的义务，明确物业管理活动中各主体的法律责任；其次，通过企业法制化建设，理顺与政府、物业开发商、业主、业主委员会、物业使用者以及相关职能部门的法律关系，依法维护物业管理各方权利人的合法权益，依法规范物业服务企业行为。另外，物业服务企业服务的对象是广大业主，要使广大业主支持和理解物业服务企业的工作、正确认识物业服务企业与自身的责权利关系，就要肩负起宣传相关法律法规的责任。物业服务企业在服务区内，应利用有利条件和机会，使业主明确其缴纳的物业管理费用购买的服务类型、种类、物业服务企业应承担的责任等内容，使双方共同按照合约和相关法律法规的规定行事，从而规避业主方提出的超出物业服务企业责任范围或能力范围的要求，同时避免可能出现的风险。最后，就是在出现诉讼的情况下，最大限度地保证物业服务企业能够运用法律武器保护自身的权益。

重视物业服务合同的作用

合同是市场经济条件下约定合约双方权利、义务和责任范围的最重要依据。谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的重要基础。物业服务企业在签订物业服务合同时应着重注意：在服务合同中，如果委托物业服务的内容、范围和期限约定不明或承诺过度，会带来很多不必要的麻烦；本着权利和义务对等的原则，在赋予物业服务企业管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业服务企业和业主所承担的义务和责任，例如业主物品被盗，物业服务企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业服务企业分别承担哪些安全责任和义务；对于违反消防规定的业主，对其造成的后果应承担哪些责任等等，对违约责任的约定要具有实用性和可操作性。反之，责任义务不能得到明确将留下长久的隐患，实践中，服务期内业主发生的损失或侵害，几乎毫无例外都要归罪到物业服务公司没有履行或没有正确履行义务上面。具体到合约内容上，物业服务企业针对不确定性的风险应尽量避免使用承诺性的语言，而代之以责任义务的清楚描述。