案例1、停车场车辆被盗砸事件

[案情]

某安全班长在对广场车辆进行检查时，发现停放在出口处一辆车的后门车窗玻璃破碎。经过录像察看，在发现车窗被砸大约7个小时之前，有一穿灰色夹克的男子走近该车,打碎后门车窗玻璃，并取走放在车厢里面的手提包，此时广场无人值班。经过察看该时段控制中心工作录像得知，当值班长离开广场到控制中心处理一名住户搬运冰箱事宜，控制中心当值人员注意力分散而没有监控到砸窗盗包事件。

[分析]

1、当值班长处理其它事情时，没有交待其它岗位顶岗或关注，造成西广场车场处于无人管控的真空状态。

2、互控制度落实不到位，岗位离开后，控制中心工作人员未对其区域进行重点监控，对关键镜头的关注力度不够，未能及时发现问题。

3、在事件发生近七小时后现场岗位才发现车窗被砸，于一定程度上反映出现场岗位责任心不强。

[法律焦点]

1、物业管理企业是否负有赔偿责任关键取决于对物业管理企业的义务如何界定，即物业管理合同中约定的物业公司对停放在小区内车辆的管理义务，是维护停车秩序的义务，还是保管义务？按照《城市新建住宅小区管理办法》的规定，维护停车秩序是物业管理企业的义务。而保管系民事合同关系，如果物业管理企业与业主团体或业主约定由物业管理企业对车辆履行保管义务，则在车主将车辆交付给物业管理企业管理后，物业管理企业必须履行保管义务。即使没有约定为保管合同关系，只要该管理的事实完全符合保管合同的构成要件，物业管理企业也应承担保管合同责任。因此，是否构成保管合同关系，是决定本案物业管理企业是否承担赔偿责任的关键所在。

2、按照《合同法》第367条之规定：“保管合同至保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外”，保管合同属于实践性合同，而非诺成性合同；保管合同的成立，不仅要有当事人双方要约与承诺的意思表示一致，而且还必须有寄存人将保管物交付给保管人的行为，即保管物必须转移给保管人占有控制后，保管合同才生效；否则，即便双方已达成保管合意，该保管合同也未生效。那么，能否将物业管理企业收取了车辆停车费用，车主将车辆停放在停车位上的行为理解为车主已将车辆移转给物业管理企业占有控制（交付）呢？律师认为，车主将车辆停放在指定车位上的行为，并不一定意味着车辆实际占有控制权能的转移（交付）。第一，如果双方明确约定对车辆的管理为保管合同关系，同时约定了将车辆停放在指定车位即为保管物交付的，只要车主将车辆停放在该指定停车位，保管合同就开始生效，物业管理企业就应承担保管责任；如果没有约定将车辆停放在指定停车位即为车辆交付的，除非双方办理了交付手续，否则，车主停放车辆的行为难以构成保管物的交付。第二，如果双方未约定对车辆的管理为保管合同关系，而物业管理企业收取停车费，并按照车辆管理的规章制度对车辆实行管理，业主停放车辆必须办理交接手续，而且只有在查验停车凭证与车辆完全相符后才予以放行的，则停放车辆的行为也构成保管物的交付；基于此管理事实，应推定双方之间为车辆的保管合同关系成立并生效。如果没有办理车辆交接手续，或者虽然办理了停车手续（如核发停车证）但未严格查验手续的，也很难构成保管合同关系。

3、但是，不构成保管合同关系并不意味着物业管理企业对停放车辆被盗所致的损失就不承担任何责任。因为，即使不构成保管合同关系，物业管理企业仍然对车辆以及物业小区的治安秩序等负有管理义务。如果物业管理企业在治安管理方面违反义务，对车辆被盗有一定过错的，则物业管理企业也应当对车辆被盗的损失承担相应的赔偿责任。例如，盗贼正在小区内盗窃车辆，业主报告给物业管理企业保安后，保安人员不是采取积极措施阻止而是置之不理，物业管理企业应当承担怠于履行管理义务所致损失的赔偿责任。如果物业管理企业已经尽到管理义务的，则不承担赔偿责任。

[实际操作]

1、建议在物业管理合同中不要与业主约定车辆保管义务。与业主签订其他协议时也要特别注意义务的界定。

2、如已构成保管合同关系，注意履行过程中过错的避免。过错发生后，及时与保险公司联系赔偿事宜，转嫁风险。

案例2、业主被杀

[案情]

郑某于2004年元月5日在福建省长汀县商业城租店开设金正通信店。同年元月6日，郑某父亲在叫人不应的情况下，请人撬开店门，发现郑某死在店内遂马上报警。某市场发展总公司是事业单位法人，对商业城市场行使管理职能，并根据某县政府、县物价局文件和其业务范围项目的规定，对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。被告为履行其服务职责，制订了《商业城专业市场文明公约》、《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》。按照其提供的《保安夜班巡值情况登记表》记录在2004年元月5日发现问题栏目记载为“无”，在2004年元月6日发现问题栏目记载为“商业城正大门右侧手机店出事故，店主被害。某领导在场，公安人员在侦查现场”。领导批示栏目记载为“接情况报告后，随即报告了副县长，副县长指示，公安已介入，由公安部门处理”。2004年8月27日，郑某父亲诉至法院，要求判令某市场发展总公司因郑某死亡的赔偿费计人民币6121元。

[分析]

本案中从表面上看，被告方能够出具《保安夜班巡查情况登记表》则证明其已尽了基本的巡查责任，不存在明显或重大过失。事实上保安是否妥善尽职，我们无从得知。原告方也无法证明被告方有过错。

整个案情的发展对被告方非常有利，所以被告方胜出，原告无法证实被告存在的过失责任，案情告诉我们，质量记录在整个案件当中的重要性，因此认真记录和妥善保存好质量记录是我们规避风险的重要物证，另外一点就是相关制度的履行义务以及安全员的尽职尽责，这一点也尤为重要。

[法律焦点]

本案中争论的焦点是物业管理中保安的责任有多大。从本案来看， 郑某与被告没有签订书面物业管理合同，因此，也没有书面对物业管理企业在履行物业管理过程中保安的职责的约定。但双方已经形成事实物业管理合同，合同成立。我们可以从相关方面来确定本案双方的保安约定。被告为履行物业管理职责，在安全防范方面制订了《商业城专业市场文明公约》、《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》，从以上我们可以推定郑某与被告之间在保安方面的约定。被告如果未按这些规定履行其职责或履行职责中存在明显的过错，可视为被告在物业管理方面存在过错和违约行为，就应承担违约责任。但是如果物业管理部门履行了上述制度规定，或者说原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，那么，被告就不存在违约，也不存在承担违约责任的问题。本案被告在事故发生时履行了巡查的义务，本案郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门完好紧闭无异状，物业管理部门在事故发生后向上级请示报告及协助公安机关侦查工作，已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生。本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。对于第三人对原告之子侵权，被告不存在过错，因此，物业管理企业的保安责任，不应包括确保物业管理区域内业主、物业使用者的人身不受第三人的不法侵害，否则，是一种变相的把国家司法机关的职能强加在物业管理保安职能上，这本身就是不合法的。

[实际操作]

本案中，物业管理企业不承担责任，并不意味着我们在物业管理中就可以掉以轻心，忽视安全防范，安全工作一定要从人防、物防、技防三个方面综合下手。时刻保持高度警惕就是安全的保证！在物业管理合同或业主公约等条约中，不要针对24小时保安作特别规定，要注意规避此类不利于我方的条款。

[法院判决]

法院经审理认为，被告虽未与郑某签订物业管理服务合同，但其已实际收取了业主、经营者的物业费，应视为被告与业主、经营者已形成了事实物业管理服务合同关系，被告与郑某之间存在物业管理合同关系并已经成立。物业管理的保安，应理解为为业主创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定。但它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。本案被告已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生，本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。遂依民法通则第一百零六条第一款和合同法第三十六条的规定，判决驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，由于被上诉人与商业城业主及物业使用者对24小时安全保卫的内容未作特别约定，故依照现行物业管理的相关法规，可以认定被上诉人所负的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。上诉人认为被上诉人的保安服务应包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法无据，且郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门无异状，此时被上诉人即使履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内犯罪行为的发生，因此被上诉人的行为与郑某之死无法律上的因果关系。故判决：驳回上诉，维持原判。

[法理评析]

在预见范围内承担责任！本案是一般侵权案件，适用的归责责任原则是过错责任制。即本案被告承担责任的依据是被告在本案中有无过错，由于被告在本案中不存在违约过错，原告之子郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门完好紧闭无异状，纵使被告已经履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内这种突发性强、警察对此也难以防范的犯罪行为的发生，由此可以认定被告不存在违约过错，与原告之子郑某的死亡无法律上的因果关系。故本案被告对原告之子的死亡不承担民事责任，且原告之子郑某系遭受他人不法侵害致死，此事件所产生的人身损害赔偿并非被告在订立物业管理服务合同时预见到或应当预见到的其违反合同可能造成的损失。根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告对超过其订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失不承担赔偿责任。故法院判决驳回原告的诉讼请求是对的。

案例3、广告牌掉落砸伤车辆

[案情]

某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿。

经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。

[分析]

初看到此案，大家可能会误认为台风引起的损害属于不可抗力，作为物业公司不需要承担赔偿责任，或者即使承担也是很小的责任。下面，我们就不可抗力和特殊侵权、一般侵权做一个法理分析。首先，大家要明确的是在本案中物业公司的行为属于特殊侵权行为。

[法理分析]

“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般侵权行为由加害行为﹑损害事实﹑加害行为与损害事实之间有因果关系﹑行为人主观上有过错四个要件构成‌法。一般侵权行为适用过错责任原则‌，‌过错是其核心‌，‌无过错即无责任‌法。商‌特殊侵权行为‌‌是与一般侵权行为相对应的一个概念‌，‌是指行为人虽无过错‌，‌但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为‌法。商由于特殊侵权行为一般不以行为人主观上有过错为前提‌，‌《民法通则》规定的特殊侵权行为主要有以下8类：国家机关或者国家机关工作人员的职务侵权行为﹑企业法人工作人员的职务侵权行为﹑产品质量不合格致人损害的民事行为﹑高度危险作业致人损害的行为﹑环境污染致人损害的行为﹑建筑物致人损害的行为﹑被监护人致人损害的行为﹑饲养动物致人损害的行为等‌法。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。这里我们还需要明确一个举证责任的问题。一般侵权行为的举证责任主要由受害人或赔偿请求人承担‌，‌受害人或赔偿请求人要获得赔偿须证明加害人或赔偿义务人主观上有过错‌法。而加害人或赔偿义务人一般无举证责任‌法。‌但在特殊侵权行为里‌，‌受害人举证责任大为减轻‌，‌受害人或赔偿请求人只须就损害事实﹑因果关系和其他法律所要求的事实举证‌，‌无须证明加害人有过错‌法。商‌与受害人和赔偿请求人的举证责任减轻相反‌，‌致害人或赔偿义务人的举证责任则相应加重‌。这也就是我们通常所说的举证责任倒置。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。

[实际操作]

在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。