物业公司拒不退出 业主“被服务”么办

【案例简介】

某小区建成后，由开发商选聘有相应资质的甲公司提供前期物业服务，并签有书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同快到期时，小区业主召开了第一次业主大会，成立了业主委员会，业主大会经表决作出决定，不再续聘甲公司，另外选聘有相应资质的其他物业公司提供物业服务，并要求甲公司在合同到期后退出物业管理区域并办理有关手续。甲公司收到业主大会的决定后，以部分业主长期拖欠物业服务费为由拒不退出，也不办理相关手续。双方遂陷入僵局，形成纠纷。

【案例分析】

随着物业管理制度的健全以及业主权利意识的提高，广大业主通过业主大会表决更换物业公司的案例已经不算新鲜。从法律关系上讲，物业公司与业主之间存在着物业服务合同关系，合同到期后，作为合同一方的广大业主有权决定是否续约，这是缔约自由原则的体现，任何人无权干涉。

但在实践中，即使业主大会作出了不再续聘的决定，也会面临很多现实困难。正如案例中所述的情形，物业公司以各种理由推脱，拒不退出或者拒不办理移交手续，使得小区的物业管理陷入困局，有甚者甚至出现业主“被服务”的情形，业主与物业公司往往在此过程中产生激烈的矛盾。

上述案例中的情形其实是有规可循的。《武汉市物业管理条例》第五十六条规定：有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）除第五十五条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；

（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第五十七条规定：物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规、规章规定的其他义务。

根据上述规定，案例中的甲公司以部分业主拖欠物业服务费为由，拒不退出物业管理区域的物业服务，且不办理退出移交手续是违反相关法律法规规定的。业主可依据上述规定要求甲公司退出物业管理区域的物业服务并履行退出时的相关义务，如甲公司拒不退出或者拒不履行退出时的义务，业主委员会可向有关部门投诉、举报，也可依法提起诉讼。

另一方面，在上述案例中，业主拖欠物业服务费的行为也是违反物业服务合同约定义务的。《武汉市物业管理条例》第五十三条规定：业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

（湖北得伟君尚律师事务所供稿）