前期物业的处分行为是否有效

【案情】

2004年12月，开发公司将其开发的小区物业委托给物业公司管理，管理期限自2004年3月31日起到2007年3月30日止。物业公司同小区业主亦订有前期物业管理服务协议，约定物业公司享有对小区的公用设施（包括公益性的文体设施等）、设备享有管理的权限。该小区C12幢房屋为全体业主共有，建设用途为小区幼儿园。2007年3月21日，物业公司与高某订立租赁协议，物业公司将C12幢房屋出租给高某开办幼儿园，租期十年，合同中约定高某所办幼儿园应首先保证业主子女入学，学费可享受9折优惠。2008年7月，小区业主委员会成立。2009年8月，业主委员会与物业公司订立物业管理合同，物业管理期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。同年12月，小区召开业主大会，授权业主委员会对小区C12幢房屋行使所有权。业主委员会2010年1月21日诉请法院确认物业公司与高某于2007年订立的租赁合同无效。

【评析】

争议焦点：物业公司在前期物业服务中对小区共有部位的处分行为是否必须征得全体业主同意。

第一种观点：物业公司处分行为效力待定，未得到全体业主追认，全体业主有权撤销。本案中，小区C12幢房屋为共有部位，归全体业主所有，物业公司对共有部位的处分行为应一律取得全体业主同意。在物业公司将房屋出租时，业主已陆续入住，具备征求全体业主或大部分业主意见的条件，而在前期物业服务合同即将到期的情况下越权处分，事后也未得到业主的追认。

第二种观点：物业公司处分行为有效，业主无权撤销。建设单位有权选聘物业公司从事前期物业服务。此时，业主大会未召开、业主委员会未设立，不具备行使共有部位所有权条件。物业公司在不改变共有部位用途的情况下，以善良管理人从事的共有部位处分行为，符合物尽其用原则和全体业主利益的，可以认定为有效。

笔者同意第二种观点。理由如下：

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同约定，物业公司享有对小区的公用设施（包括公益性的文体设施等）、设备享有管理的权限。物业公司依对共有部位管理约定，不改变共有部位用途的情况下，将共有部位出租，发挥物的效用价值，未超越其管理权，且出租开办幼儿园的目的是服务全体业主。

前期物业服务中，业主大会未召开、业主委员会未设立（目前很多小区从不设立业主委员会，也不召开业主大会），要求物业公司对共有部位使用、收益逐个征求每一个业主的意见，实践中往往会因为意见纷纭而不了了之；或者静待业主大会召开，都会造成共有部位闲置。当然，本案中物业公司在出租前应向全体业主发布通告，告知租赁的相关事项，并给予异议期，如大多数业主未提出异议，再行处分更为妥当。

物业公司自2007年3月21日将共有部位出租，是代理全体业主实施的民事行为，全体业主当时并未提出异议。《民法通则》第六十六条第一款规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”本案业主委员会于2010年1月21日向法院主张撤销该租赁协议，亦超过一年的除斥期间。