开发商出租物业管理用房，业主依法收回使用权

基本案情：某小区开发商销售房产时，口头承诺当时的售楼中心（大门西侧小圆楼）以后作为物业管理用房，业主入住初期也曾在此缴纳过物业费。但是，现在该小圆楼却被开发商经营性出租，业主委员会将开发商诉至法院，要求判决该小圆楼作为物业管理用房。开发商辩称：“由于当时销售房屋时，物业用房尚未建成，才将小圆楼内的一间房作为临时物业管理用房使用。目前，我们已经为业主提供了422平方米的物业管理用房（会所356平方米、监控室66平方米），已经超过法律规定的标准。”

律师、原告某小区业主委员会代理意见：

根据《河南省物业管理条例》第四十一条规定，物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至千分之四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，为业主提供物业管理用房应当在合同中明确约定。该小区有10万平方米建筑面积，应提供不少于200—400平方米的业主自治监督和物业管理用房，现小圆楼被开发商经营性出租，开发商违反与业主的约定，又违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，小区监控室是设备间，属小区有特定功能的公共设施，不能作为物业用房使用。会所属于业主休息、娱乐活动场所，而且该小区的会所是将一个标准层隔开变成两层，不具备通风、采光功能，高度已经不符合建筑规范，不能计算建筑面积，更不能作为物业管理用房。《河南省物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。小圆楼的所有权属于业主共有，开发商擅自改变小圆楼的用途是违法行为，应恢复小圆楼的物业用房功能。开发商的辩解于法无据，业主对小圆楼不仅有使用权，而且有共有权，业主委员会的诉请能够得到法院的支持。

法院判决：根据《河南省物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。业主委员会要求小圆楼作为物业用房的诉请予以支持，遂判令开发商将小圆楼交业主委员会使用。