装修管理案例分析

背景：

2008年11月24日，14-2-501业主张峰给物业客服中心打来电话说：“地下室顶部管道向下漏水，造成室内物品被泡。”客服人员立即通知维修部进行查看，因漏水部位比较隐蔽，维修工判定不了是水管还是暖气管道漏水，就从漏水部位一户户查看，检查后发现4楼以上和1层都无漏水点，由于一期入住时间比较长且14-2-201、301两户厨房管道处全部封死无法查看出具体漏水点。

问题：

两户业主拒绝拆除橱柜，如拆厨柜物业公司必须赔偿损失。物业公司应该怎样做？

解决方法：

业主在前期办理装修手续时，按照装饰装修管理协议上规定，厨房管道禁止封堵上。而且办理入住时，物业人员也已经提醒过业主在装修时应注意的这点。但业主却完全把管道封堵上，如果拆除厨房管道所造成的损失，也应该有业主来承担。在这一点上物业公司是有有利依据的。

维修部先采取用胶粘的办法粘住管道,管道仍漏水。

客服员与两户业主进行协调，先拆除橱柜进行查看,如业主原因造成，由业主自行修复；如工程问题公司负责修复、橱柜恢复原样并进行损失赔偿。

一星期后维修工再次查看现场，是暖气管道上有两个沙眼，造成漏水。维修工请专业电焊人员把漏水处焊接住，问题得到了解决。注：由于焊接人员与小区关系良好，所以并没有收取任何费用。但如果发生费用的话，应由房地产列支，因为管道出现沙眼属于地产问题。

评论：

处理涉及到业主自家财产问题的事情是一件比较麻烦的事。此案例中，由于涉及到了201与301自家财产问题，所以业主不愿意配合物业公司工作。这样使物业公司的工作很难进行。但物业人员运用到《装饰装修管理协议》中装修须知第（4）条规定：燃气、水暖、下水管道检修口不得封闭或缩小尺寸；厨房、卫生间应预留检修口，以便于进行检修。因未留检修口或检修口太小，而造成的的损失，由业主自己承担。物业人员慢慢的向业主渗透物业服务知识，使业主明白物业这样做也是有依据的。但从案例我们也可以看到：一方面业主在装修时未遵守装饰装修管理协议中的有关条款；另一方面也反映出，服务中心在装修手续办理、违章内容明确与宣传、装修现场管理、违章装修处理、装修验收等一系列服务与管理过程中，存在管理人员监督、检查与指导不到位的情况，员工业务素质不高与工作执行不到位的情况。最后造成以后出现问题，业主却不愿意配合的情况。

启发和建议

这就反映了在业主入住时客服人员一定要把装饰装修管理协议中业主要注意事项跟业主讲清楚。使业主开始时就要知道违反协议中的内容而造成的后果，是要由业主自己承担的。并且客服人员一定要在装饰装修上把好关，避免日后出现问题，给自己带来不必要的麻烦。