物业服务质量存瑕疵 法官调解物业费打六折
物业公司诉称，李女士是奉新县某小区的住户，我公司系该小区的物业服务单位，双方建立了物业服务合同法律关系。但李女士自2011年起至今一直拖欠公司的物业服务费，其中2011年度1342元，2012年度1496元，2013年1至6月825元，物业费合计3663元。在屡次催收无望的情况下，只得诉至法院，要求李女士支付其拖欠的物业服务费及本案诉讼费。
至于为何拖欠3年多的物业费，李女士却有自己的理由，李女士辩称，自物业公司入住小区后，从未认真履行物业管理服务职能，小区没有正规的保安队伍，安全问题存在严重问题，并已有多起入户盗窃事件。物业公司未尽管理之责，允许非本小区住户停放车辆，收取费用，严重阻碍了小区业主的正常出行且埋下安全隐患，小区内绿化环境损坏和部分设施损坏却无人修理，小区内环境卫生极差，多次向物业反映情况却置之不理。李女士等人向法院提供了照片及小区物业管理满意度调查问卷，用以证明物业管理未达标。李女士认为，物业公司严重侵害了小区业主的权益，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，在物业公司不履行职责及劝阻无改进时，其有权拒付物业管理费。
本案在审理过程中，承办法官考虑到物业服务合同纠纷案件的特殊性，因为一个物业公司的服务对象是上百家住户，对个案的处理结果往往牵一发而动全身，简单的判决虽然能给双方一个结果，但是物业公司与住户的关系却会陷入僵局，既不利于物业公司今后工作的开展，也会影响到住户在小区内的居住质量。基于这一点，承办法官立即组织双方进行一次庭前调解，在充分的法律释明和利弊分析下，物业公司承认物业管理服务的确存在着部分公共设施不整洁且损坏、停车秩序混乱等瑕疵，可扣减相应物业费，扣减的比例为40%，李女士也当即表示自己在一定程度上也享受到了服务，可适当支付物业服务费。根据双方的互谅互让，物业公司和李女士最终达成调解协议：李女士向物业公司支付物业费2197元（物业公司诉求金额3663元的60%）及案件受理费。
承办法官认为，物业服务是一项综合性服务，与业主生活和方方面面都息息相关，物业服务单位应严格自律，规范各项工作制度，关注业主需求，提升服务质量，业主应配合物业公司工作，及时交纳物业费，以使物业公司更好的服务于所有业主。
