几类比较集中的物业纠纷案例分析

刚刚过去的2014年，物业纠纷仍是一个热点词。房屋漏雨，业主不交物业费有没有理儿?院内停车被剐花，到底该找谁负责?有人私搭乱建，物业公司管不管等等争议和问题一直是社会各界关注的热点。毫无疑问，2015年，这些物业纠纷或许还会在部分小区上演。

北京青年报记者近日梳理了去年几类比较集中的物业纠纷，并结合本市最新判决的涉及物业公司和业主的几宗法院案件，请市住建委主管部门相关人士进行了权威解读，以供业主和物业公司在2015年遭遇物业纠纷时做参考。

关键词：漏雨 不交物业费

案例

2010年1月2日业主宋某与北京市某物业公司签订了《前期物业管理服务协议(住宅)》，根据合同约定，某物业公司为宋某所居住的小区提供物业管理服务，宋某按年向物业服务公司交纳物业服务费。合同签订后，某物业公司向宋某所居住小区提供物业服务，宋某因对物业公司提供的服务不满意，未交纳2011年至2012年8月31日期间的物业费，物业公司向人民法院提起诉讼，要求宋某支付其拖欠的物业费。宋某辩称的理由之一是宋某房屋的厨房及阳台窗户漏雨，某物业公司对此一直没有解决，因此，不同意交纳服务费。

判决

法院认为，宋某所称其房屋窗户封闭不严漏雨的问题，系房屋质量问题，是其与房屋的建设单位之间的争议，与本案并非同一法律关系，宋某应向有关责任主体主张权利。故宋某拒交物业费的答辩意见，法院不予采纳。

解读

本案是一起因房屋漏水所导致的业主拒交物业服务费的典型案例。在日常生活中，当业主发现其所居住的房屋存在房屋漏水等质量问题时，其往往首先想到的是物业公司，并在第一时间向物业公司进行报修。如果物业公司无法为其解决房屋漏水等质量问题时，业主通常认为物业公司未尽到物业服务义务，违反物业合同的相关约定，并往往采取拒交物业费的方式进行维权。目前，因房屋漏水等质量问题导致业主拒交物业服务费的案件屡见不鲜。

对于房屋存在漏水等质量问题，根据《物业管理条例》第31条的规定，建设单位应当在国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。因此，如果房屋在保修期内，房屋的质量问题应由房屋的建设单位负责进行维修。

正如题述案例中法院所持观点，对于房屋漏雨等房屋质量问题，是业主与房屋建设单位之间的争议，与物业服务合同关系不属于同一法律关系，业主应向房屋的建设单位主张权利。这里特别要提醒的是，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第7条的规定，在正常使用条件下，房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，因此，如果业主发现房屋存在漏水等质量问题，应及时向房屋的建设单位主张权利，以避免错过维权的时间，造成不必要的损失。房屋的保修期满后，则应由业主承担房屋修缮责任并承担修缮费用。

关键词：违建 侵占绿地

案例

2004年1月，张某入住北京市海淀区某小区。2009年11月20日海淀区某小区业主委员会与某物业公司签订了《物业服务合同》，由某物业公司负责该小区物业管理服务。2011年4月张某在自家北面砌上实体墙，侵占了公共道路及绿地。2011年11月张某又在其房屋南面小花园砌起实体墙，侵占公共道路和绿地。某物业公司多次要求张某退出侵占的公共道路及绿地，拆除其建在公共道路及绿地内的墙体，均遭到张某拒绝，物业公司遂将张某起诉至法院。

判决

法院认为，张某作为小区的业主，入住该小区，就应当自觉地遵守《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》及《小区管理公约》的相关规定。物业公司要求张某退出侵占的公共道路及绿地，拆除建在公共道路及绿地内的墙体的诉讼请求，符合事实及法律依据，依法予以支持。

解读

因违章建筑侵占的是小区内的公共道路和公共空间，侵害的往往是全体业主的共有权益，而非某一家业主的合法权益，因此，某一业主往往不愿单方采取诉讼等方式解决其他业主违法建设问题。而由于物业公司对于小区内的公共道路和公共空间并无所有权，因此，在通常情况下，物业公司对于某一业主违法建设的行为往往进行劝阻制止，并向有关行政管理部门报告，但在很多情形下物业公司的这一做法并不能够及时有效地解决业主违法建设问题。如何破解这一窘境，是当今社会一大热点和难点问题。上述案件的典型意义在于为解决违法建设问题提供了一条行之有效的合理、合法的司法救济途径。

根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、共用设施和物业服务用房等，属于业主共有。因此，如果小区内某一业主在物业共用部位搭建自用设施，占有共有道路、绿地，其行为已经侵害了小区内其他业主的共有权利，小区内的其他业主和业主委员会有权对私搭乱建的业主进行起诉，要求其拆除违法建设、恢复原状。

上述案例的典型意义在于其进一步明确了物业公司作为小区物业管理人的诉权，为解决日渐增多的小区内违法建设问题提供了一条合法、有效的司法救济途径。对于某一业主违反物业管理规约，违法建设侵犯业主共同权益的行为，物业公司作为小区的物业管理人，其行为不再局限于劝阻制止和向有关行政管理部门报告，在特殊情形下，其亦可以向人民法院提起诉讼，要求违法建设业主拆除违法建设，恢复原状。

关键词:小区停车 受损

案例

王某系北京市丰台区某小区业主，某物业公司系该小区的物业公司。2012年3月6日，王某与物业公司签订《某小区二期地库车位(租用)协议》，约定物业公司为王某提供地下停车场第097号车位租用服务，收费标准为每月350元，王某车辆凭物业公司核发的有效车卡进出小区停车场，物业公司秩序维护人员及工作人员有权检查进出车辆，对违章行驶和违章停放车辆有权检查纠正;协议只涉及车位场地租赁及行车、停车秩序的管理，协议期限至2015年3月4日。2014年2月16日，王某发现车辆后视镜被盗，与物业公司协商未果，故诉至法院要求物业公司进行赔偿。

判决

法院认为：王某将车辆停放在物业公司经营管理的停车场内，并交纳停车费用，物业公司经营停车场并收取停车费用，双方之间形成了事实上的保管合同关系，法院判决物业公司赔偿原告相关损失。

解读

物业公司是否应对小区内停放的车辆所发生的损害或者被盗承担赔偿责任，应视具体情况而定，而不能一概而论。业主就其车辆在小区内所遭受的损害要求物业公司进行赔偿要么基于物业服务合同关系，要么基于保管合同关系。业主与物业公司就车辆停放所形成法律关系的不同，双方的权利、义务亦有所不同。

第一种情形，业主与物业公司就车辆停放形成物业服务合同关系。在这一法律关系下，业主的车辆虽停放在指定的位置，但是，实际上，车辆管理权还是由车主本人掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，车主仍可随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。物业公司只是基于物业合同，仅对物业管理区域内的车辆停放秩序而实施必要的正常防范性安全保卫活动。

在这种情形下，如果物业公司对小区应尽的基本安全义务，包括安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等等，物业公司一般对小区内车辆所发生的损害不需承担赔偿责任。但是，如果物业公司存在故意或者重大过失，违反物业合同中所约定的物业安保义务，那么物业公司应根据其违约程度承担相应的赔偿责任。

第二种情形，业主与物业公司就车辆停放形成保管合同关系。如果根据物业合同的约定或者根据实际情况可以推定业主和物业公司就车辆停放成立保管合同关系，那物业公司应按照保管合同的规定承担相应的责任。因保管合同为实践性合同，因此，车辆停放人是否将车辆交付给场地提供者实际控制成为判断是否成立保管合同的关键。司法实践中，一般以车辆的停放是否必须经场地提供者同意作为判断车辆是否交付给场地提供者实际控制的标准。上述案例符合第二种情况，因此判物业公司赔偿。文/本报记者 范辉(来源北京青年报)