小区系列盗窃案引发责任争论，物业是否应担责

小区系列盗窃案引发责任争论，物业是否应担责

2个月内发生3起盗窃案，总共有30多户居民家中遭窃。今年5月下旬以来，卢湾区海华花园里住户因盗贼的猖獗而感到不安起来。5月29日凌晨，3号楼4户居民家中被盗；6月26日凌晨，3号楼再次遭遇入室小偷，8户居民家中失窃；7月13日凌晨，4号楼总共22户居民家中失窃。

8月1日凌晨，警方成功侦破海华花园系列盗窃案。

本报7月25日A6版《2个月内34户居民遭窃》、昨日A6版《连环盗窃案被侦破》对这起案件进行了连续报道，引起读者的广泛关注。如今，案件虽然侦破了，但读者仍感疑惑重重：“贼虽然抓到了，但是业主的损失是否能够追得回来？业主人身和财产安全受到这么严重的威胁，物业公司到底有没有责任？如果没有，为什么？如果有，应该承担什么样的责任？”

业主遭入室盗窃、停在小区内的汽车被偷、业主在小区内受到人身伤害。发生这些事情后，业主往往指责物业公司失职：“你们收了物业费，就应该保护业主人身和财产安全！”而物业公司也颇感“冤枉”：“有限的物业费怎能让我们尽到那么大的责任？”

就此争论不休的话题，记者展开了调查采访，以期为这个“悬案”找到答案。

【官方说法】

根据服务合同判断物业公司责任

“小区内发生诸如丢车、丢失财物、人身受到伤害等事件后，追究物业公司是否有责任，主要根据物业服务合同中的相关条款，来判定物业公司是否按照合同约定履行了责任。”上海市房屋土地资源管理局物业处有关人士表示，如果业主的人身和财产安全受到损失和危害，是由于物业公司没有按照物业服务合同中的约定履行自己的责任而造成的，物业公司就应该负责，即根据物业服务合同来判断物业是否失职，从而判断其是否有责任。

该人士举例说，按照物业服务合同约定，某小区的物业公司提供保安24小时巡逻，同时保证全天候的安全监控系统。如果有证据证明业主停在小区中的汽车被盗时，安全监控系统发生故障损坏，或者保安没有24小时巡逻，即物业公司没有按照服务合同履行自己的责任，则物业公司应该承担一定的责任。如果双方在认定物业公司责任时产生分歧不可调节，则只能走法律途径。

记者查阅了由市房地资源局和上海市工商行政管理局联合制定的《物业服务合同》(住宅物业示范文本，2005版)中有关小区安保的条款发现，其中规定物业公司提供公共秩序的维护服务应符合双方的约定，双方约定内容包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助(监控岗)等内容。一位业内人士表示，除非物业公司有非常明显、确定的失职行为，否则仅仅根据这些约定，很难直接追究物业公司的责任，业主往往只能提起诉讼。

物业公司：可购物业服务责任险

“物业公司可购买物业服务责任险，来分担自己的管理风险。即在明确是由于物业公司责任而造成业主损失的，由保险公司进行赔付。”上海陆家嘴物业管理有限公司有关人士介绍，如果物业公司购买了物业服务责任险，在责任认定时就不会过分抵赖，即使物业公司没有能力赔偿由于自己失职而造成的业主损失时，业主也能得到保险公司的相应赔偿。

例如某物业公司购买了物业服务责任险，由于保洁员清扫走廊地面时水没有拖干而造成了业主滑倒摔伤，则物业公司要承担责任，而保险公司也会赔付。

业主不应夸大理解物业职责

闸北法院民三庭庭长朱一心法官指出，从法院受理的相关纠纷案件情况来看，很多纠纷起因却是出于业主过分夸大了物业的管理职责。她表示业主应该了解物业管理的基本情况，明确双方的权利和义务，避免因为一些误解而产生不必要的纠纷。

误解一：物业管理费是万能的缴纳物业管理费后，业主要求物业上门维修，物业却另外收取维修费用，引发业主不满，认为其缴纳了物业管理费，物业就该对设施进行免费维修。

对此，朱一心认为，物业维修费用只是对小区内的公共设备，比如过道灯、公用水管等进行维修，而一旦居民家中设备受损，需要维修，则应该再缴纳维修费。

误解二：开发商责任由物业“背黑锅”业主由于小区房屋设备等与当初合同约定不一致，如当初承诺的绿地没有建、公共车库没有、房屋质量存在问题等等，于是便将物业告上法庭，或者以拒付物业管理费相抗衡。对此，朱一心指出，上述违约责任其实在开发商，而物业对此并无责任。

误解三：合同到期意味服务失效旧物业合同到期后，新物业尚未上岗，而在此期间，旧物业仍然继续服务，然而业主却认为其合同到期，拒绝缴纳物业管理费。对此，朱一心认为，尽管合同到期，但旧物业仍旧行使了物业职责，应当认为其是一种合同的延续，业主应该正常交纳物业费。