小区车位无产权，购买被判无效

小区车位无产权，购买被判无效

小区车位能随便购买吗？答案是否定的，因为你得先看车位有无合法产权，没登记的车位买卖就属于无效交易。昨日，深圳中院二审一起因车位引起的纠纷引人关注。购买了11年的车位一朝被莫名抢走，原来车位没有产权登记，当初的购买属于无效。深圳车位是否能合法买卖一直是争议焦点，此案引发律师热议。

市民林某起诉称，1996年底深圳市蛇口企业(集团)公司将其所属物业蛇口东角头单身公寓的一块三角地带，改造成商铺和车位同时出售。1997年1月7日，他和对方签署了《临时合同》，并一次性付款12万元购买了3个车位。2008年5月，他的一个车位被深圳某实业公司强占，并出租给做汽车修理的商户使用。他找到该公司经理庞某某协商，双方争执不下，当地街道办和派出所调解均无果。随后，林某将该实业公司和经理庞某某一起告上法庭，请求对方停止侵权，返还停车位，并赔偿其经济损失34个月的车位租金共计1.7万元及利息。

■案例

一审开庭时，该实业公司及其经理庞某某辩称：2004年，庞某某和某投资发展公司签订了房屋转让合同，支付对应价格后依法获得了深圳市蛇口企业(集团)公司单身公寓的房产，并获得了房地产证。车位位于单身公寓房屋的建筑红线之内，而且相关权属证书也没有对林某拥有该车位的记载。林某和深圳市蛇口企业(集团)公司之间是因为债权债务关系获得该车位，不是物权转让关系，双方的车位转让行为没有向有关部门报批，也没有为分割后的土地办理使用权变更登记，该转让违反国家强制性规定，自开始便无效。

南山法院审理查明该车位确实是因债权债务关系而抵押抵偿交易的，最后车位权属被拍卖给该被告投资发展公司。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。林某依据和深圳市蛇口企业(集团)公司签订的车位买卖合同，称自己拥有该车位的所有权，并据此要求两被告返还所占用的车位。但涉案车位并未登记在林某名下，林某自始至终未取得该车位的合法产权，因此不能证明自己是车位的所有权人，其要求被告返还车位和赔偿租金的要求没有法律依据。该院一审判决，驳回林某的全部诉讼请求。

林某不服判决上诉。昨日在法庭上，他表示，自从购买了车位后，一直对车位进行占有、管理、使用，被侵害的是车位的使用权。就车位产权来说，几乎所有购买车位的深圳市民，都是买的车位使用权，没有谁可以单独过户拿到车位的产权证，难道大家的使用权都不受法律保护吗？目前，此案正在二审之中。

■争议

深圳小区车位都无证

据了解，深圳市除少数公共独立停车场外，大部分附建停车场存在产权不清、权属不明等问题。在法律概念模糊的情况下，小区停车位产权归谁？业主和开发商观点不一，各方人士也是众说纷纭。“根据物权法规定，只有在独立报建、独立投资并取得独立产权证的情况下，才能对车位进行租售或转让，否则是违法的。据我了解，深圳目前还没有开发商取得小区停车位的独立产权证。”维权名人、深圳景洲大厦业委会主任邹家健日前接受南都记者采访时表示。根据今年深圳市规划国土委给市人大代表的建议答复，该委已草拟了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法(代拟稿)》，办法拟允许住宅小区停车位转让，停车位少于房屋套数的小区，一套房屋只能购买或租用一个车位。但该“办法”因争议较大一直难产。

多楼盘变相卖车位

无独有偶的是，近期深圳多个高档楼盘变相卖车位的事件频发，引发律师界在网上热议。如多名律师微博曝光深圳半岛城邦最近向业主“租”停车位：母子车位23.8万元，豪华车位18.8万元，普通车位17.3万元；租赁期限为55年，一次性缴纳55年费用。有律师指出，此举的所谓“租”，其实是卖，不符合法律规定。还有律师认为，取得物权未必一定要房产登记，因此林某的主张有一定法律依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，成为不动产的业主，形式有多种，除众所周知的交易过户外，还有法院的判决、裁定书的确认，法定继承、受遗赠，合法建造等事实行为，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

此外，有律师认为，《物权法》特别强调“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应该优先满足业主的需要”，即小区内的业主对此车位有优先购买权。如果侵犯了小区业主的权益，该购买行为也是无效的。另一方面，如果小区的车位已经满足了业主的需求，那么该车位使用权买卖便是有效。南都记者 刘晓燕