物业费上涨案例：小区物业越管越难

物业费上涨案例：小区物业越管越难

钱朱建 李鸿光/新闻晚报/20131020

物业费上涨，静安区高档楼盘达安花园的业主坐不住了。近日，13名业主起诉至法院，要求撤销业委会、居委会及物业公司作出上调物业费的决定。

事实上，由于用工成本增加，不少小区纷纷提高物业费。由此，业主、物业、业委会之间的矛盾和纠纷屡屡上演。而本应代表全体居民利益去监督物业的业委会，也因屡受业主质疑而成为被告。

【案例一】

物业费上涨近3成

达安花园有近3000户业主，由达安物业公司管理。自2001年起，该小区的物业费为每月每平方米1.95元。后物业公司虽多次续约，合同期限至2016年10月，但物业费标准未作调高。

2012年11月，达安物业公司向小区业委会提出申请，要求调高物业费标准。2012年11月20日，业委会以决议形式，同意委托该物业公司向全体业主就物业费上调作征询，明确了此事由业主大会投票表决。小区居委会承担小区内10幢楼的征询单发放工作，其余征询单由物业公司负责发放，其中约有400份征询单是以挂号信寄给业主。征询单的回收工作，部分由物业公司员工在发放当场完成，部分由居委会工作人员在发放当场完成，部分征询单由业主自行投至安放在所住大楼底楼的投票箱内。最后，物业费上调方案经业主大会表决通过，将物业费标准从每月每平方米1.95元调整为每月每平方米2.5元。

业主认为涨价存暗箱操作

2013年8月2日，吴某等业主分别向法院起诉称，调高物业费标准有诸多暗箱操作，业委会多名成员未参与，期间未召开业委会会议。认为在2011年物业公司与小区签约时，曾承诺5年内不调高物业费，现又涨价，侵害了业主合法权益，该物业费标准调整后业主支出比原来更多，而多支付的费用是对业主们财产损害，要求法院判令予以撤销。

庭审中，业委会辩称因近年来人力资源成本上涨过快，物业公司已陷入经营举步维艰窘境，故与业委会协商要求上调物业费。业委会认为此事有必要召开业主大会表决，遂按照小区业主大会议事规则向全体业主发放了意见征询单，经唱票、计票和监票，全体业主的74%赞成物业费作上调，通过了决议。整个表决征询过程符合规定，决议有效，认为该决议没有侵犯吴某等业主的合法权益。在上调征询工作表决统计记录上签字的人员，均无人从业委会领取过薪水报酬。

法院一审驳回业主诉请

法院认为，依照物权法的规定，变更物业费标准属于居民小区管理的重大事项，应由业主大会表决决定，业委会或物业公司均无权做决定，无权机关做出的相关决定不具备法律效力，因此众多本诉的第二项诉请没有裁判的必要，法院不作处理。由于本次投票的结果牵涉物业公司利益，而将征询单委托物业公司进行送达和回收确有不妥，但委托物业公司送达和回收征询单，不会在逻辑上得出投票结果不真实的结论。吴某等人起诉担心物业公司在送达过程中利用自身便利改变征询单内容，却未举证证明物业公司在此过程中有威胁、恐吓和引诱业主改变决定的行为。

另外，业主大会议事规则中规定了设立投票箱和专人送达、回收意见均系可以使用的方式，没有规定不可以委托物业公司进行送征询单。从投票过程看，也没有发生唱票人、计票人、监票人漏唱、漏计或不尽职的监票行为；而涉及投票箱体积为30CM×23CM×22CM的纸箱，完全能放入回收的2700多张纸质征询单。涉及征询单上“逾期未投票者视为同意”的记载，经查系业主大会议事规则上的内容，而非物业公司擅自规定，属合法有效的规则。

法院还认为，从吴某等业主的描述看，业主大会上调物业费的决议，对他们小区业主带来的后果是债务增加，而非财产减少。业主大会决议没有造成业主现有财产中有任何损害，更没有导致业主现有财产发生贬损、灭失。而究竟是以何种价格聘请物业公司来服务小区业主，是物权法明确规定由小区业主共同决定的事项，业主大会决议即为小区业主的共同决定。从涉案物业费上调的幅度及从上调后的价格看，并没有证据表明该价格与周边同等小区物业费标准相比较会显失公允。达安花园业主大会于2012年12月13日，做出的关于上调物业费标准决议，没有构成对吴某等业主的合法权益的侵犯，并不代表该项决议的产生是完善的。在此构成中亦有存在瑕疵，业委会应在今后工作中严格按业主大会各项规则行事，遂法院判决对吴某等13名业主之诉不予支持。

【案例二】

女业主状告业委会正、副主任

静安一高档楼盘的业主殷露(化名)，因认为业委会张贴的告示中有对她进行侮辱诽谤的攻击措词，一纸诉状把业委会和业委会正、副主任告上法院，要求赔礼道歉、消除影响，赔偿名誉损失1万元。

事情的起因在于业委会张贴的一系列公告，在《关于地面停车收费问题的几点澄清》的告示中提及：“停车不交费等于是在揩油，应受到谴责和唾弃……”而在《业委会二零零九年工作小结》中又提到，“部分业主只顾眼前蝇头小利，处处给业委会和物业工作设置障碍，散布不负责任的言论侮辱人格，还向上级部门写诬告信。”在另一份业委会通告中则提及，“个别业主不但长期拒交物业管理费和停车费，还将车子堵在小区大门口。而小区内就有这么两个人，确切地说就是居住在某某楼的殷露和徐某某，自本届业委会成立以来，总是横加指责处处作对，上蹿下跳，散布谣言，拉帮结伙……”

因物业纠纷女车主曾堵路5天

殷露认为，上述张贴内容中，所指不缴纳物业管理费和停车费、诬告业委会等系捏造事实，用“蝇头小利”、“揩油”、“上蹿下跳”等词汇诬蔑贬低了自己，遂起诉到法院。

法院查明，在2009年底小区部分业主曾以匿名信形式向所在街道房管办发函，反映小区业委会伙同物业公司侵吞物业费、停车费和建立小金库，未经业主大会批准选聘物业公司等内容。2010年4月，小区物业公司向法院起诉殷露丈夫拖欠物业管理费4144元，一审胜诉。2010年7月15日，殷露驾车回小区，因与物业公司产生纠纷，将车辆停放在入口处主干道达5天，后物业公司雇佣人力将该车辆搬离车道，又引起殷露不满诉讼到法院，该案一审已审结。

综观本案争议，当殷露对小区物业管理存有异议，并与小区物业公司产生纠纷情况下，业委会通过张贴告示的方式进行谴责，虽然所述殷露未缴纳物业费及车辆停放在小区入口处主干道确属事实，但使用的词汇显属不当，应予以更正。然而，统观全文并无其他侮辱殷露人格的内容，由此推定导致殷露的社会评价降低依据不足，法院一审驳回了原告殷露诉请。

法官说法

承办法官认为，业委会作为小区业主代表大会的日常执行机构，代表全体业主履行业主自治的相关职责，维护的是全体业主的合法权益。在此过程中，对个别业主存在的影响全体业主的不当希望予以敦促改进，是业委会应尽的职责。而小区内每个业主，对小区的管理提出意见，既是行使业主的权利，也是维护全体业主的权益。当双方在业主自治管理上存在不

一个小区管得好不好，跟业主、业主委员会、物业公司都有关系。如果一个小区频繁调换物业公司，这个小区很难管得好。在处理小区纠纷时法官也发现，有些业主认为物业服务是公益事业，即使不缴纳物业管理费照样能享受服务；还有业主不清楚物业服务对小区管理的重要性，觉得有没有物业公司无所谓。然而，一旦出现自家财物遭殃时，则把矛盾指向了业主委员会和物业公司，解决不了就以不交物业费，或更极端的方式相威胁。实际上小区内的共用设施、设备是小区业主的共用财产，业主应共同维护好小区的共用财产。

此外，业主委员会是联系好业主和物业公司的纽带，更要明确自身权利和义务。有不少业主委员会是只想花小钱享受最大的服务，以“想当然”的高标准来衡量物业服务企业提供的服务是否到位。而对于物业公司来说，从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供完善、优质服务。因此，物业服务企业必须在服务上多下功夫。