管家“更新换代” 为何总是矛盾频发？

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老物业离开，新物业进场，新老物业交替最平常不过。可是在现实生活中，事情却远没有想的这么简单。在新老物业交替的过程中，总是各种矛盾频发，物业公司以及业主都苦不堪言。

【案例一】

更换程序不规范

老物业、业主不买账

前段时间，海德庄园出现了两个管家同时管理小区的局面，一边是原物业公司上房物业，一边是业主委员会刚聘用的兰庭物业，两家物业公司同时管理小区，给小区业主带来了不少的麻烦，“小区管理到底谁说了算，物业费又是交给谁”？

对于这件事，上房物业的负责人表示，他们已经服务小区14年了，根据合同规定，如果结束聘用，业委会应该在合同截止前3个月通知，否则视为续约。在合同快到期时，业委会并没有通知结束聘用，所以他们就按照约定继续服务小区。然而随后，新成立的业委会却突然通知他们，业委会已经聘用了新的物业公司——兰庭物业来接手管理。于是，新的物业公司进驻小区。

对此，上房物业认为，业委会的程序不合法，不愿撤离。而另一方上房物业则认为自己与业委会有合同，进驻小区是合理合法的。双方因此冲突不断，小区业主也直喊头疼。不少业主表示，业委会未曾召开业主大会，也没有征求过他们的意见，选聘物业是不合法的，对于兰庭物业的进驻并不支持。

对此，负责指导小区业委会的社区出面回应，业委会曾经前往社区，表示已经对上房物业的去留进行了上门跑票，要求社区进行统计。随后，社区也要求业委会将全部选票送至社区进行甄别，但是业委会一直没有将所有选票送达。之后，社区联合邗江区区房管局约业委会主任以及成员开会讨论此事，但是业委会主任并没有参加。对于业委会在没有社区监票就与兰庭物业签订服务协议，邗江区房管部门表示，这本身就是违法行为，没有得到业主大会的授权，业委会不可以擅自与物业公司签订协议。

【案例二】

物业公司撤离

小区管理陷“瘫痪”状态

去年，东区骏和天城小区因更换物业公司一事而闹得沸沸扬扬。

对于更换物业公司，小区业主表示这是由于物业公司服务不到位，还侵占业主的公共权益。据小区业主介绍，物业在没有征得业主同意的情况下，将小区11栋楼下的一间会所改成一家超市和棋牌室；还将小区公共区域封闭，移走公共娱乐设施，并将其对外出租，由于这块公共区域是很多业主极为看重的一个小区“亮点”，现在无故被改，业主知道后大为恼怒。物业除了占用公共空间获利，还管理不善，小区消防通道常年有车乱停，业主一周内被入室偷窃5次。所以，在得知小区物业即将撤离的消息后，部分业主停交了物业费。

接着，物业以亏损为由，停止了对电梯的维护服务，于是，小区部分电梯无法正常使用，给小区业主的生活带来了极大的不便。过了一段时间，小区物业又将公共部分用电全部拉掉，小区的三十几部电梯已经全部停止运行，地下车库漆黑一片，监控也停止运行，与此同时小区卫生无人打扫，晚间也无值班人员巡逻，小区管理陷入“瘫痪”状态。对此，物业表示，业主不交费，他们也是真的没有办法继续维持。

骏和天城小区急待选聘新的物业公司，但是由于上一届业委会因不作为已经被大家罢免，所以在选聘新物业公司之前还需先成立小区业委会。改选业委会期间，小区的管理成了难题。

【案例三】

公共收益去了哪？

去年5月份，润扬广场决定更换物业公司，理由是不少业主十分不满老物业的服务。业主韦先生反映，广场之前由诚兴物业公司负责管理，但是因其管理不善，经常出现问题，比如部分楼栋电梯欠费停运、楼道垃圾无人清理等。为此，业委会进行投票，同意诚兴物业退出，重新招聘新的物业公司。

对于如此坚决更换物业公司这件事，润扬广场业委会副主任仲宇全表示，诚兴物业公司除了管理不善，还侵占小区公共收益，“3年侵占了公共利益160万，账目也不公示。开发商建设的喷水池被其改造成停车场，用来收取业主费用；摊位费、公共用房、出租费等落入了诚兴物业公司手中”，他表示已经向邗江区法院提起了诉讼，要求其返还侵占的公共利益。

对于这件事，诚兴物业公司总经理曹天凤则否认了这一说法，他表示，每年年底，公司都会在小区内张贴多种经营收入公示，根据物业管理条例规定，多种经营收入减去物业公司正常开支，剩下的资金70%用来充维修资金，其余由物业公司代管。双方因此僵持不下。

新旧物业更换为何总是矛盾频发？

1、物业收费成普遍问题

业主决定更换物业公司的一大理由便在于不满物业公司的服务，于是不少业主因为不满物业服务便拒缴物业费，没有了物业费的支撑，物业公司难以正常运营。对于这样的情况，不少物业公司选择一走了之，以防投入更多，得不偿失，于是出现了物业公司直接撤离的状态；还有一部分物业公司选择赖着不走，以清欠作为退出的砝码，给小区管理造成不小的麻烦。

2、权益归属难统一

众所周知，小区收益归属一直以来都是争议较大的问题，物业管理用房、会所、车库等部位在交接时，由于牵扯到收益问题自然容易引起纷争。

3、操作程序引质疑

按照《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。小区更换物业，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，可是至少需要过半的业主同意。在不少解聘或是聘请物业公司的案例中，由于更换程序的不规范，选票的真实性一直备受质疑。

新老物业交替的矛盾多样，原因也各有不同，并不是单靠业主、物业公司一方就能完全解决的。大家应该各尽其责，将交接过程中的纠纷降到最低。

作为业主，应该积极主动缴费，切不能以拒缴物业费作为“刺伤”物业公司的“利器”，不然最终只能伤人伤己，就算更换了物业公司也不能真正地解决问题；

作为物业公司，应该提供质价相符的服务，定期公开账目，以赢得业主的信任，这样也不至于会被“扫地出门”，而且就算物业公司更换，也不至于因为账目产生纠纷，利人利己。

此外，要避免交接过程中的矛盾纠纷，业委会与新老管家之间签订规范的合同很关键，在新物业进驻之前，双方签订的合同要尽可能详实，考虑到方方面面的细节，减少日后纠纷。（物业网编辑高静）