台州物业如何摆脱成长中的烦恼？

物业工作人员正在修缮停车位。

你家的物业费缴了吗?临近年底，物业缴费步入最后的收尾阶段，不少物业公司早已打响物业催缴“战役”。而很多业主也发现，今年的物业费比往年稍微上涨了些。

20世纪80年代，“物业”一词正式引入国内。如今，无论是办公楼、商业大厦、住宅小区、酒店还是工业园区，只要有建筑的地方都有物业。在台州，物业行业已经呈现出良好的发展格局，除了方远、伟星、杨帆、实创等快速发展并形成品牌意识的本土物业企业外，绿城、开元等外来企业也入驻了台州。据了解，目前台州已注册的物业企业有200多家，其中加入台州物业行业协会的会员企业达160多家。

台州物业规模散、小，跟一线城市发展程度相差5年

“跟其他城市相比，台州的物业仍然处于中等水平，与上海、深圳等一线城市有5年的发展差距。”台州市物业行业协会会长黄赣浙向记者介绍，从物业企业的规模布局来看，台州的中端物业企业最多，总体占比60%左右，其次是低端的物业企业，占比25%左右，而规模较大、高端的物业企业很少，只有15%左右。“低中高端是按照台州的情况进行分类，如果放在发达城市，台州的高端物业企业只能排到中端水平。”黄赣浙解释称，这与台州物业起步较晚有很大关系。

据了解，台州目前的物业企业达200多家，但大多都是私人经营，规模不大，分布较为零散。2009年10月，台州市物业行业协会正式成立，从最初的十几个会员到目前已发展到160多个会员，各个物业公司抱团学习，不断探索物业服务在成本控制、员工教育、物业服务等各方面的知识，并不定期组织会员前往优秀的物业企业进行考察。

“绿城、开元等高端物业企业的引进，对我们本土物业企业具有带动作用。”黄赣浙表示，此前一些小规模的物业企业服务意识比较淡薄，加上市场竞争力度不够，服务质量一直不高。而这些高端物业企业有一整套完整的服务标准和规范制度，这正是本土物业企业应该学习、提升的地方。据了解，虽然台州物业仍以中端较多，但在椒江以及台州经济开发区等多个住宅小区，已经形成了优质的物业服务意识。

记者从台州市物业行业协会处获悉，台州物业行业还有很大的提升空间，为了促进企业之间的互动交流，物业协会不定期组织前往其他省市优秀物业企业进行考察学习的活动，并且对内部人员进行集中培训，除此之外，还对协会内的会员企业、楼盘进行评优，提高企业竞争意识。在优化竞争模式的同时，不断推动物业企业向正规化、专业化、市场化的方向发展。

本土物业服务仍在基础水平，多样性的延伸服务推行难

物业服务有哪些?在许多人看来，物业服务多为安保、保洁、绿化养护、设施设备维护等。的确，这是物业服务的基础，也是传统的物业服务范畴。记者了解到，台州的本土物业服务一直以此为主，多年来并未延伸出多样性的服务。

“许多小型物业企业能维持成本都很难，又哪有资金投入优质服务中呢?”黄赣浙表示，从物业协会统计的数据看，50%左右的物业企业经营状况良好，实际盈利在8%—10%左右;30%的企业目前处于亏损状态，亏算点在20%—30%左右;剩余的20%的企业基本收支持平。

据了解，物业公司多分为两种，一种是依附于地产下的物业，另一种是完全市场化运作的物业公司。台州的物业起步都是以房产为平台，主要服务于自己开发的小区，随后逐渐拓展到其他房产公司开发的小区。方远物业、开元物业、绿城物业等都属于前者。

“物业的经营暂时不是我们的盈利点，比起盈利我们现在做的更像是售后服务。”方远物业的工作人员告诉记者，现如今，购房者选择小区，除了地理因素等客观因素外，还看重小区物业服务品质。物业提高服务品质主要是为了增加客户的黏性，从而为物业的房产增加附加值，所以不追求盈利。

第二种完全市场化运作的物业公司，在提供传统服务的基础上，增加装修、家政服务、培训等一条龙产业，而这些增加的服务内容，是他们的获利点。据了解，提供这些服务的物业公司收取的物业费较高，所在楼盘品质也非常好。而在台州，能提供这样多样性、多层次优质服务的物业暂时没有，稍微做得好些的也是开元、绿城等外地入驻的企业，且无法做到以上程度。“台州本土物业仍以提供基础服务为主，受楼盘品质和业主等多方面的影响，多样性的延伸服务推行比较困难。不过我相信，再过几年，台州的物业会有很大提升。”黄赣浙说。

物业费收缴率低致行业发展恶性循环，“朝阳产业”也有很多烦恼

随着城市建设的发展，物业行业在快速扩大，但这被看作“朝阳产业”的物业行业，在发展中却也有许多阻碍。

临近年底，物业缴费已经打响“催缴战”。据了解，高档小区物业收缴率高，一般都能达到九成，更高的能达到95%左右，剩下的5%则是因为房屋空缺。但在一些老小区，物业收缴率只有四成的也不在少数。一位业内人士告诉记者，物业费收缴率不足致恶性循环，而业主与物业间的种种矛盾成为阻碍小区良性发展的“绊脚石”。

“物业费收缴率低，自然不会投入更多的资金放在服务中，而业主对服务质量不满意，也不愿意主动掏出钱，这样就形成了业主与物业之间低价低质的恶性循环。”这位业内人士表示，这种现象在老小区中非常普遍，关于此类的争论与“先有鸡还是先有蛋”类似，但业主和物业之间不是一对矛盾体，想要破解这种循环，需要相互理解。

记者获悉，近年来物业公司对物业费上涨的呼声很高，但是成功提价的并不多。据了解，方远物业某小区2003年开始收取的物业费是0.55元每平方米每月，直到今年才上涨了几毛。记者联系方远物业，得到的解释是人工费、水、电、公共设施维护费用都上涨了，而原本的物业费也早该提价。

记者走访我市多个中高低档小区发现，发现老小区的保安年龄都在50岁以上。该物业的一位工作人员表示，小区经营一直处于亏损状态，物业费一直很低，想要提价却苦于没有业委会，为了消化成本，只能降低服务质量。记者从我市的用人薪酬来看，这些老保安一个月的工资在1800元左右，而年轻保安月工资需3000元，人工成本确实相差很多。“高档小区的安保人员都是年轻小伙子，你试想，要是来一个小偷，老年人怎么追得过他们?”黄赣浙说。

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物业冷知识之物业费篇

问：物业费以什么面积收取?没入住要收吗?

答：物业费的收取分两种情况，房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

物业费的收取时间也分两种情况，按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

所以，到了上面提到的时间节点，物业就要开始计费了，即使不入住也是要收费的哦。

问：房屋工程质量遗留问题，是否可以拒交管理费?

答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发商遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

问：没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权断水、断电?

答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。

问：有的业主不交物业管理费，对其他业主有影响吗?

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益。