聊城记者调查：求解物业管理“痛点”

记者 叶晨雯 通讯员 耿永立

编者按 小区物业服务质量与居民幸福指数息息相关。近年来，我市不断规范物业服务行为，求解物业管理“痛点”，营造更为宜居的城市环境。本报今日刊登部分小区在解决收费与服务、业主维权及老旧小区管理三种问题的经验做法，敬请关注。

痛点一：物业收费不一解决路径：服务星级评定

随着用工成本的上升，由于物业收费率偏低，部分物业企业会通过降低服务质量来节约成本，维持运行。与此同时，业主对物业服务质量不满意，甚至拒绝缴纳物业费，形成恶性循环。

为净化物业服务市场，我市建立“合理、公开及收费与服务水平相适应”的住宅物业服务收费新机制，对小区物业进行星级评定，分等级收费，并由物价管理部门进行物业服务收费的监督检查。同时，物业管理星级收费实行动态管理机制。在接到群众反映后，物价管理部门可以向当地物业主管部门反映，由物业主管部门进行标准复核，如果业主反映问题确实存在，将重新核定其收费标准。

去年年底，经过综合评定，昌润·莲城祥荷园一期达到五星级服务标准要求,执行相应的收费标准，成为全市首个五星级物业服务小区。在昌润·莲城祥荷园小区门口，小区大门紧闭，保安人员站岗执勤，对每个进入小区的访客进行登记，住户通过刷门禁卡进出小区。“下一步，我们将引进金牌管家这个物业管理软件，让被访者通过手机给来访者授权，来访者凭借授权码进入小区。”聊城昌润物业管理有限公司总经理助理付立芳介绍说。

痛点二：缺乏维权渠道 解决路径：成立业主委员会

业主委员会具有选聘、续聘物业管理公司，监督、审核各项经费的支出，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同以及密切与业主之间的沟通等功能。然而，我市有的住宅小区并没有业主委员会，选聘物业往往由开发商“代办”，让业主维权较为困难，也让动用维修基金的程序更为复杂。

在中通领秀城小区，小区建设时在广场中央建设了一个喷泉水池，池中存水时，孩子喜欢在池中嬉戏，存在一定的安全隐患。住户向物业反映，希望对水池进行填埋、平整。但由于该小区之前没有成立业主委员会，难以使用维修基金。去年，小区居民代表发动居民填写了成立业委会的申请表格，后经业委会决定，物业公司配合，将水池填平，种上了绿植，消解了这个存在多年的安全隐患。目前。我市物业管理工作领导小组办公室已经印发《聊城市社区物业管理工作考核办法》，正式把小区业主委员会建设工作纳入对区县政府、街道的考核内容，并分解量化考核指标。

痛点三：小区“失管” 解决路径：社区“托管”

10月23日上午，在聊城市粮食局家属院内，统一着装的保洁人员，在对家属院内的垃圾进行清理、运送。该小区是中巨社区实施“物业进小区”的一个典型。

据了解，粮食局家属院于2001年建成，至今入住已经近16年的时间，共三栋居民楼。之前，跟大部分老旧小区一样，小区仅设有一个门岗，一对年过六旬的夫妻平时负责小区大门的管理和院内卫生打扫工作。“现在有专门的物业公司负责安保和垃圾清理、运送，大家感到更放心。”居民梁华光介绍说。早前，该小区门卫年龄较大，随着住户对小区内生活环境的要求逐渐提高，住户都希望有正规的物业公司接管。“这样一旦出现各种问题，也方便更及时地解决。”

该小区所属的中巨社区，辖区内共30余个小区，单位托管家属院、无人管理小区占了近一半。单位托管家属院、无人管理小区成为社区卫生整治的重点，在投入大量人力、物力、财力进行彻底整治后，如何建立健全长效管理机制成为摆在面前的难题。

经过长时间的调查走访，社区决定实施“物业进小区”规划，在社区建立物业服务中心，根据各小区实际情况适时引进物业，逐步实现小区物业规范化管理全覆盖。将物业引入小区后，社区会对物业公司进行监管，居民遇到问题，可直接向社区反映，通过社区与物业公司进行沟通，为群众最大限度地提供服务保障。