惠州建立前期物业招投标机制

截至目前，全市通过公开招投标选聘前期物业项目近200个。

全市333个小区已成功组建业委会。

近日，记者从惠州市房管局获悉，继老旧小区加装电梯工作破局后，小区物业管理和业委会组建工作也迎来新发展。据该局发布的信息，截至目前，全市通过公开招投标选聘前期物业项目近200个，总物业面积达到4000万平方米左右；有333个小区成功组建业主委员会（以下简称“业委会”），163个小区成立业委会筹备组。

“前期物业招投标机制有效将新建小区纳入监管范围，业委会的成立带动了既有小区物业服务水平的提高。”相关业内人士认为该机制的建立有效带动了企业的发展，完善了物业服务行业准入准出准则，刺激企业提高自身的服务水平。

惠州市房管局相关负责人认为，该机制的建立有效打破了惠州物业服务行业固有的行业生态。企业服务好就机会多，服务水平差就被淘汰，将物业服务企业全面推向市场的竞争体系之中，建立起行业市场机制。该负责人坦言，这一方面能够带动企业在竞争中发展，另一方面也能规避“父建子管”，督促开发企业和物业服务企业之间厘清权责，更好地维护市民权益。

“父建子管”局面得以破除

在过往数十年的商品房小区建设运营进程中，作为开发后周期的社区管理运营机构的物业管理公司，由于涉及到物业费用的收取、小区广告位资源等商业盈利，惠州既有住宅小区普遍存在“谁开发、谁管理”（即俗称的“父建子管”）现象。

尽管该管理形式在一定阶段推动了社区管理的进步，但在具体的管理中，由于开发企业和物业间存在裙带关系，相互间推诿搪塞，经常令社区问题难以及时解决，业主权益无法得到保障。

随着生活水平的不断提高，现代社区居民对物业服务水平的要求也不断提高，“建管不分”成为社区纠纷的重要原因。

随着三年前《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》的发布实施，以及2015年4月25日全市首个通过物业招投标方式确定前期物业的社区项目——江北金鼎雅苑开标，新建物业采取公开招投标确定前期物业单位的方式得到落地实施。

值得注意的是，随着惠州物业专家库的组建和物业招投标机制的完善，该项工作快速发展。据市房管局统计，截至去年底，全市通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的社区项目已达186个，物业总计建筑面积达3811万平方米。结合该局官网公示的招标信息，加上新增小区，目前，全市已有近200个新建小区的物业项目通过招投标实施。

“前期物业招投标的方式有效破解了此前开发商和物业公司纠缠不清的局面，这对于行业服务水平的提升作用是很明显的。”行业资深人士介绍，项目的招投标也与行业的信用体系密切关联，可以更有效地刺激物业服务企业完善自身服务。

惠州市房管局物业管理科科长李克立介绍，近两年来，在物业服务行业监管层面正在逐步取消资质认定和审核，在这种背景下，惠州正在建立起行业信用管理体系，通过上线智慧物业服务平台对物业企业行为进行监测和检查，根据服务的好坏进行加减分进而进行信用评级。“企业信用的高低直接与企业参与项目招投标的权限挂钩，优良的企业予以支持，信用差的企业则严格限制其业务。”

对于前期物业招投标对于行业的影响，李克立认为最重要的就是推动了行业的市场化进程。以往物业服务企业都是有依赖心理的，因为不需要到市场上去竞争。但招投标机制的启动就打破了这一行业生态，让企业回归市场。

物业服务差将被清理出场

“随着前期物业招投标机制的建立，新建小区的物业管理有效实现市场化，但对于既有小区来说则难以适用。”在前期物业招投标办法实施初期，一名在老旧小区居住的业主介绍，有的老旧小区，开发商可能都不在了，物业公司的服务就更差了。

然而，随着小区自治工作的开展，既有小区的物业服务也有效得到了改善。根据物业管理条例的相关规定，对于社区物业服务水平不达标，难以满足业主需求的物业小区，小区业委会可根据物业合同及时解聘和选聘物业服务企业。

“小区业委会的成立并不容易，尽管主管部门、街道办以及居委会物业等都给予支持，但业主成立业委会的热情仍然有限。”惠州市物业服务行业资深人士房云峻表示，业委会的工作更多是公益性的，依靠的是业主们的热心。他介绍，在小区居住的年轻人一般都是忙于工作，无暇顾及，有时间参与的都是大叔大妈，很多工作又难以处理好。

记者注意到，在实际的小区业委会筹建过程中，因为与原有物业管理公司矛盾的激化而推动的情况也成为常态。2014年9月，南光小区业委会成立两个月不到，即召开业主大会炒掉物业公司；2015年5月，TCL雅园筹建业委会，解聘深科园物业公司；2017年，御景花园业委会成立，解聘原有物业管理机构中鹏物业公司，此外卫国院、怡警苑等多个社区成立业委会的出发点也均为解聘小区物管。

由于又耗时间又没有收益，只是一种社区公益行为，长期以来小区业委会发展较为缓慢。但随着近两年来财政补贴的投入，每个成功组建业委会的小区可获得5000元的财政奖励，该项工作取得进步。

截至目前，惠州全市856个小区中成功组建业委会组建的小区达到160个，惠阳大亚湾82个，博罗、惠东和龙门分别也达到51个、37个和3个，该项工作取得长足发展。

“成立业委会对于小区物业管理水平优化的影响是最直接的，而且也能够对中标新建小区前期物业服务的企业起到督促作用。”房云峻介绍，只有服务水平不断提升才能持续，服务差就将被取代，这也将有效刺激企业不断优化自身的服务。

市场化机制激活行业活力

房云峻表示，小区自治管理环节同样也需要规范。他介绍，成立业委会确实能够实现物业的选取和优化，但也要规范行为避免个别业主代表带有私心的行为出现，引起更大的纠纷。

随着小区治理议案的推进，在日前惠州市人大公布的《惠州市人大常委会2018年立法工作计划》中，《惠州市物业管理条例》等6个项目列入了今年的立法预备项目库，这也意味着惠州物业管理立法工作进入进行时。“接下来，就将展开社区调研，完善该项条例的相关内容，对社会各界和市民关心的问题进行研究讨论。”李克立透露。

记者注意到，尽管随着前期物业招投标机制的建立以及小区自治主导的物业选聘机制的不断完善，惠州物业行业的管理机制有效得到完善，但对于部分物业服务资质较高的开发企业关联楼盘业主而言，则有所担忧。

在老牌大社区东湖花园六号小区居住的业主刘先生介绍，他在该小区居住快10年了，对开发商的物业公司还是比较满意的，也很认可该物业公司。“开发商和物业公司相连，对于小区出现的一些维修和活动的举办是有好处的，毕竟配合比较久，而且内部也好协调。”刘先生担心，类似这样的企业若让其他物业来管理，很可能会引起矛盾。

另在金宝江畔花园、中洲中央公园等多个小区也有业主表达出类似看法。

对此，房云峻认为，“这主要还是一种生活惯性，这种担忧其实是不存在的。”

“企业能否获得更多的项目经营，能否在竞争中取得胜利，根基取决于物业管理服务水平的高低。”李克立介绍，在以往的行业形势下，业主对于服务较好的企业会有认同感很正常，但在现在的机制里，小区服务企业的服务质量只可能更好，否则就只能被业主淘汰。

李克立认为，前期物业招投标机制的建立有效改善了固有的行业生态，可以构建起公正、公开、公平的行业竞争环境，从而让物业服务企业通过不断提高自己的服务水平获得市场认可。这也会在交接过程中，让开发企业和物业公司的权责更加明确和规范。

记者发现，市场化切实推动了物业服务行业服务水平的提升。行业巨头彩生活、万科、金地，以及惠州本地的金迪物业等优质物业公司也得以在市场不断实现品牌输出。以金迪物业为例，在金迪地产没落的背景下，依托金迪物业的优质服务，美丽洲、壹城中心等多个大型社区都得以通过招投标机制进驻服务。

“企业这样的你争我赶，对于整个行业的发展是极为有利的。”惠州一位要求匿名的资深物业经理人介绍，以前整个行业都没有太多活力，现在这样市场化有效刺激企业优化服务，与业主一道构建更加宜居和谐的社区。