杭州规定物管退出需提前3个月告知

物管想提前“告退”，需提前3个月告知，并征得多数业主同意。

业主要求换物管，解除合同需召开业主大会表决。

业主拒交物管费，物管不得以此为由拒绝退出。

物管擅自“撤退”，取消一年内物业服务项目招投标资格。

没有告知业主，没有任何预兆，小区物管因各种原因突然撤出，导致小区陷入无人管理的“真空状态”。这样的闹剧在杭州发生了不止一次(见新闻链接)。不过，从2010年2月1日开始，物业公司想再用这样的方式“发泄”，要悠着点了。

杭州市物业管理改善领导小组近日出台了《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》(适用范围为杭州市区，不含萧山、余杭区，以下简称《办法》)。《办法》对物业管理企业(以下简称物管)进入和退出住宅小区的运作机制和流程都作了详细规定。

值得注意的是：其中规定，擅自撤出小区的物管，其不良行为将记入该企业诚信档案，并向社会公布。而自公布之日起，该企业一年内参与物业服务项目招投标的资格也将被取消。

“我们希望通过这一办法的推出，让物业进入和撤出小区的过程在阳光下进行，更明朗、有章可循。”杭州市房管局相关负责人表示。《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》具体内容可在本站搜索查看。

状况一：物管想提前“告退”

新规：需提前3个月告知，并征得多数业主同意

收不齐物管费，经营小区管理入不敷出，这是不少物管退出小区的主要原因。就在不久之前，耀江物业北景园物业服务中心正式从北景园荷风苑撤出。而在这之前，一些不负责任的物管在未告知业主的情况下，擅自拍拍屁股走人，留下了一地烂摊子。

针对这一情况，《办法》作出了详细规定，让物管有序退出。

记者在《办法》规定中看到，如果物管要退出小区，必须提前3个月，将退出原因、退出时间、以及物管本身同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，同时还要告知当地街道、社区和区物业主管部门，并在小区里进行公告征求业主意见。

公告期满后，如果能得到绝大多数业主(持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2)的同意，业主委员会就可以与物业企业就退出事宜进行协商，并依法签订退管协议。

退管协议同样需要经过公示。而新的物管选聘工作，也要在签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展。

如果退管协议的公告期满，而大多数业主不同意，最后没有达成退管协议。《办法》规定在这种情况下，原物业服务合同仍继续履行，而有异议的一方则需要通过司法途径解决。

状况二：业主要求换物管

新规：解除合同需召开业主大会表决

因为不满意物管提供的服务，小区业主也许需要更换物管。但作为小区业主代表，业主委员会也不能擅自提前撤换物管，必须通过召开业主大会进行表决，通过法定程序来解除聘用合同。

《办法》同样规定，如果符合规定数量的业主(业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主)提议要提前解除物业合同，那么业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容，以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知当地街道、社区。

一旦业主大会表决通过决定要提前解除物业合同，那么业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。

而新的物管选聘工作，也要在签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展。如果退管协议未通过业主认可，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应同样需通过司法途径解决。