南昌保障性小区物业管理面临困局

物业之家讯：近期，南昌市房管局组织了今年第三次市区住宅小区物业管理服务情况抽查。与以往不同，此次的抽查对象为低价位商品房等保障性住房小区。共暗访天勤家园、怡居苑、星海花园等10个项目，其中崇川区5个，港闸区3个，开发区2个。

虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，由于低价位商品房主要用于拆迁安置，与其他商品房小区有着较大区别，物业管理水平明显低下。事实表明，在拆迁安置小区推行规范的物业管理，难度较大，任重道远。

从现场检查情况来看，怡居苑、天勤家园少数几个小区的综合管理情况较好，随机访问的业主及社区居委会、地区民警等，均有比较满意的反映。其他被查小区则存在较多问题，怡园新邸、金辉花园、五山花苑问题比较严重，综合评分为不及格。

记者调查发现，保障房小区的物业服务，目前主要有三种模式：一是完全由物业企业承担，负责小区内安全保卫、停车秩序、绿化保洁、设备保养等服务事项，并按照物业服务合同约定收取物业费。这一模式因其收费标准和收费率偏低等因素的存在，服务往往不能到位。在早几年交付的低价位商品房小区中，物业公司退出情况较多，目前仍有10多个小区由专业物业公司在实行物业管理。二是由社区居委会参与小区的物业管理，政府和业主共同承担一部分物业服务费用。这种模式的缺点是注重小区的保安、保洁服务，而忽视房屋本体的维护。三是由业主委员会实行自治式管理，业主委员会直接雇请保安、保洁等人员，负责小区的日常管理事务，其物业费用由业主委员会直接收取和管理。

难点：观念滞后

“由于物业收费及管理机制等方面存在一些问题，拆迁安置小区的物业管理普遍是个难题。”据市物业管理处有关人员介绍，保障房小区的物业费收缴率大多仅在百分之三十左右，而长期亏损又使物业公司难以维持正常运作，导致居民对物业服务不满。

近年来，随着城市建设的不断推进，用于拆迁安置以及中低收入人群安居保障的小区数量越来越多。自去年以来，市区拆迁安置房就竣工交付160多万平方米，安置家庭逾万户。受多种因素影响，这些安置小区不同程度地存在着物业收费率低、收费标准低、部分业主自律意识不强等问题，物业管理难度很大。

据分析，管理难点集中在开发建设遗留问题和住户的物业意识薄弱上。个别开发企业对遗留问题能拖就拖，能省就省，工程完工后把问题甩给了物业，从而造成物业与业主的诸多纠纷；其次是部分公建配套用房权属不清，其经营收益分配等问题存在矛盾。当安置户从村民变为市民后，观念未能及时转变，违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题频频出现，把汽车库作为出租房使用，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给物业管理造成了困难。另一方面，安置户对物业有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，不愿交纳物业服务费用。面对拒交物业服务费的业主，物业企业往往束手无策。