物业服务不佳 业主拿欠费当筹码？

据统计，群体性业主欠费纠纷占物业纠纷的多数。去年，东波小区、蓬莱家园和蓬莱大厦3个商品房小区业主欠费纠纷被告人数超过300人，占此类案件全年数量的59.6％。

家住耀江花园的周先生，曾在小区车库里丢失一辆轻便摩托车，他认为物业公司管理不到位，因此拒付一年物业费4000余元，被物业公司告上法庭。最近，黄浦区法院判处他支付物业管理费。

据黄浦区法院副院长金民珍介绍，此类案件中物业服务公司胜诉占多数，三年半以来，已判决的215件案件中，210件以物业公司胜诉而告终，只有2件因物业服务合同对物业费金额未作约定等原因败诉，还有3件案件是超过诉讼时效。

欠费纠纷为何多发？法官分析，从物业管理方来说，物业管理常“建管不分”，前期物业公司多从属于开发商，部分业主把与开发商的矛盾转嫁给物业公司，在矛盾无法解决的情况下拒付管理费；一些小区没有成立业主委员会，导致物业公司因缺乏监管而“多收费少服务”，引发业主不满。

此外，业主对物业费的认识也存在误区。部分业主误认为即使签订 《物业服务合同》，也可以因服务管理不到位、房屋有质量问题等理由拒绝履行合同。许多业主辩称，只要物业公司满足他们提出的服务条件，就会补缴物业费，这种说法往往不会被法官采纳。

一些物业公司负责人表示，物业公司有时很难举证说明在诉讼时效内已向业主催讨，对原告方不利。主要原因在于，物业管理员电话、口头催收居多，没有留下书面材料，还有的虽然进行了书面催收，但业主不愿意或拒绝签收，此外还有业主长期不居住而无法联系。

针对欠费纠纷多、矛盾难解等情况，黄浦区法院建立了物业纠纷多元化调处机制。法官主动到案件现场共同参与调解，做业主思想工作，先解“情绪结”，再耐心释法，化解矛盾。

在一起纠纷中，100余名居民对服务质量不满意，将物业公司告上法庭。法院接案后，及时向上级管理部门及物业公司发出司法建议书，在督促物业公司纠正不足的前提下进行调解。对有些并非由于物业公司过错而产生的纠纷，法院耐心向居民解释，消除误解。

法院还积极推进物业纠纷诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制，特别是完善物业纠纷诉前调解程序，加强诉前调解程序的告知，通过诉调对接中心的有效运作完善调解与诉讼的衔接，分流案件提高物业纠纷审判效率。