宁夏：社区物业化管理疙瘩难解

日前，最高人民法院正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并确定从今年10月1日起施行。专家指出，这两部司法解释将有效提高《物权法》等法律法规的可操作性，为规范物业公司以及物业公司走市场化之路提供法律保障——

物业公司：无利可图只能撤

宁夏日报记者 申东

“目前物业服务收费标准低，收缴率不高，导致银川市小区物业公司撤管的现象逐年增多。”6月11日，记者采访银川市物业管理办公室副主任李威时他如是说。据了解，2007年，因物业服务收费标准低、收费率低，造成物业服务企业撤管的小区有12个，总建筑面积56万平方米；2008年急剧增加到21个，总建筑面积79万平方米。

据了解，作为劳动密集性行业，物业企业的人力成本占企业总支出的52%。不断提高的最低工资标准和社保缴费基数，导致物业公司的用工成本呈急剧上升趋势。银川市现行的物业服务费标准是在2004年测算的基础上出台的，当时的物价水平和人工工资都处于一个较低水平，且多数物业公司没有为员工缴纳“三金”。《劳动合同法》的颁布，加大了物业公司的成本，使许多物业公司入不敷出，无利可图只能撤离。有的物业公司为了保证公司运转，只能降低劳动成本，使得物业从业人员的学历、素质、服务态度、责任心和工资待遇等整体水平较低。同样，百姓因对物业管理不满拒缴或缓缴物业管理费，导致物业管理水平进一步下降，形成恶性循环。

在采访中记者还了解到，银川市物业公司总体面临做不大、做不强、吃不饱的问题。一方面，房地产开发商在出售初期，往往让旗下的物业公司管理小区，造成物业公司从出生时就不是市场经济的产物，很难真正站在业主方面维护业主利益；另一方面，小区建立之初，开发商为了吸引买主，会在物业管理上做文章，物业管理费用不够时，开发商甚至会从购房者的钱中拿出一部分资金来支持物业发展，但当开发商退出市场时，物业发展就无力为继了。银川市物业管理办公室负责人告诉记者，近年来银川市新建小区的扩张速度已远远超过了物业公司的增长速度。目前银川市共有小区400多个，而物业公司只有100多家，且大多是依附于房地产开发公司生存，这使得政府部门难以完全按市场化运作的方式来监管。