天津：民生热线聚焦物业管理 小区停车问题最受关注

昨日，市政府办公厅、《渤海早报》共同开办的“百姓民生热线”与市政府办公厅、天津电台新闻台联合主办的《公仆走进直播间办公热线》节目合作，共同关注小区物业管理问题。在热线接听过程中，小区停车问题最受市民关注。

昨天上午，12345市政府为民服务网络专线，《渤海早报》新闻热线96567、27500000，天津电台新闻台《公仆走进直播间办公热线》节目直播间热线电话23530909四部热线同时开通。天津市国土房管局物业处副处长张学军和市物业管理协会秘书长张俊梅向市民介绍物业管理有关政策法规，并现场解答市民提出的物业管理问题。

截至2009年6月底，全市累计物业管理面积达1.86亿建筑平方米，其中，住宅1.64亿建筑平方米(商品住宅区1.24亿建筑平方米，旧区0.4亿建筑平方米。)，非住宅0.22亿建筑平方米。全市共有物业公司近千家，从业人员12万余人，形成住宅物业管理快速发展，商贸办公、医院学校、工业仓储等非住宅物业管理多元化发展的格局。

同时，本市物业管理行业也存在着一些问题，如：从业人员素质有待提高，个别物业公司履行合同意识和服务意识有待增强，部分小区业主委员会履行职责能力、业主财产意识、契约意识、消费意识和规约意识还有待加强等。

热线问答

物业公司中途退出 业主预交费应归还

问：河北区碧泽园小区的物业公司提供物业服务不足半年便退出，至今未退还小区部分业主预交的物业费及机动车场地占用费，请问物业公司退出后，业主有权利要求其归还预交的物业费吗？

答：该物业公司应该将预收的物业费及机动车场地占用费退还给业主，物业行政主管部门应积极协调，帮助业主向物业公司催还预收费用。

问：小区物业公司总是存在服务不到位的问题，如：小区环境不整洁，公共秩序维护人员值班不到位等。如果出现物业服务不到位的情况，业主交纳物业费时是否可以少交一部分呢？

答：不可以，物业公司服务不到位，小区业主可以通过业主大会、业主委员会行使监督权，要求物业公司提高服务水平，履行合同约定，为业主提供质价相符的物业服务。物业费是指物业公司按照物业服务合同约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主收取的费用。

问：本市许多小区都存在车多车位少的问题，请问物业管理部门有何对策？

答：针对小区内车位少不能满足业主需求的问题：1.建议开发商在新建小区规划设计中加大车位规划比例；2.向有关部门反映，建议开放部分道路，提供给附近小区业主停放车辆；3.经业主大会同意，小区业主可在条件允许的情况下，集资在小区内自建停车设施，以缓解小区车位紧张的问题。

问：小区内私搭乱盖的现象屡见不鲜，一些住户不但占用小区绿地盖小房，还圈起草坪养鸡种菜，小区物业公司多次劝阻但不见效果，请问应该向哪个部门反映？

答：小区内私搭乱盖的问题可向小区所在地的综合执法部门反映，占用绿地养鸡种菜的现象应向园林部门反映，相关部门应对违规行为及时进行纠正。

问：高层住宅地下车库的出租(或出售)及价格标准的调整是否需要全体业主同意，在地下车库停车，物业公司要求交纳管理费是否合理？

答：首先要判定地下车库的权属，看地下车库是归全体业主共有还是归开发商所有，如果归全体业主共有，出租(或出售)及价格标准调整的决定权在全体业主。否则，决定权归开发商或其他所有权人。开发商在售房时应向购房人书面明确地下车库的权属，如果是出售应明确标价，如果是出租，也要进行书面约定，并明确出租价格标准。地下车库停车，物业公司有权要求交纳管理费。另外，建议业主购房时充分了解这方面的情况，与开发商出现纠纷时应依法理性维权。

问：小区物业公司不能为业主提供车位、业主的轿车在小区里停放时车身被划伤，业主是否能以此为由不交物业费？

答：不可以。按政策规定，机动车位的分配应由业主大会讨论决定，物业企业只是接受委托进行管理。另外，物业管理针对的是全体业主的公共区域和公共设施设备，机动车作为业主的自有财产，如果业主与物业公司签订了保管协议，物业公司应承担相应的责任；如果没有签订保管协议，物业公司履行合同也没有瑕疵，则对机动车的丢失、损伤不承担责任。

热线调查

小区车位不足 消防通道被占

“在我居住的小区内，业主们每天都在争车位，回家稍晚一点就没有地方停车，”河东区宋女士说，“每天晚上，小区道路两侧都停满了车，中间只留下一条狭窄的通道供私家车单向进出，一旦发生火灾，消防车都进不去。”据调查，本市多数小区都存在超容量停车的问题，一些业主私自将车停在小区消防通道上，对小区安全造成了隐患。

据宋女士介绍，一些业主曾将小区车位布局不合理影响业主居住安全的问题反映到物业公司，但始终得不到相应的重视。同时，小区内一些无车位的业主不断要求物业在小区中多增加车位，以满足停车需求。

记者调查发现，小区车位不足的情况普遍存在，不少小区的消防通道上都停满私家车。据一些小区内物业公司介绍，本市多数旧小区在设计时就没有规划充足的停车位，加之小区内可利用的空间有限，随着私家车不断增多，车位不足的矛盾越来越突出。

在采访中，许多业主表示，希望将车停放在小区内，最好是自家楼前后的位置。然而，对于小区车辆乱停放挤占消防通道的问题，多数业主表示未曾考虑过。

在东站后广场附近一小区内，一名男子将车停在小区消防通道上，物业管理员上前制止时，男子指着停在门前的其他汽车讲：“他们不都在这儿停着嘛，我一会儿就走”，随即男子便进入楼中。

市物业管理协会一份调查报告显示，在今年初全市竣工的1214个新建商品住宅项目中，市内六区平均5.35户家庭拥有一个车位。在一些中高档小区，几乎每家都有汽车，有些家庭甚至拥有两辆以上汽车。

市物业管理部门建议，随着家庭汽车拥有量的增加，小区超容量停车的问题需要有关部门共同协调解决。