上海住宅物业管理修订草案 创设新制度

物业之家讯：新增34条、修改33条、仅保留原条文17条———《上海市住宅物业管理规定》正酝酿“变脸”。建立物业维修保证金制度、申请房屋转移登记和抵押登记时，需提供足额缴纳物业费的凭证……昨天，在市人大举行的法规解读会上，首度亮相的《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》创设了一系列的新制度，力求逐个破解物业服务收费难、维修资金动用难等目前物业管理中存在的诸多难题。

建立物业维修保证金制度

住进新房不久，就发生外墙渗漏水、管线破损等问题。照道理，房屋还在物业保修期内，理应由建设单位承担保修责任。可是房子造好了，项目公司也随之注销，保修责任根本没法落实。这样的情况在现实生活并不少，业主遇上了便有无穷无尽的烦恼。

为防止此类情况一而再、再而三的发生，切实维护购房人的利益，修订草案创设性提出“建立物业维修保证金制度”，专项用于保修期内物业维修的保障。草案要求建设单位在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定账户，专项用于保修期内的物业维修。保修期内，资金如果出现赤字，建设单位应当立即补足；保修期满后，如尚有余额，则如数返还给建设单位。

引入“第三方”监督业委会

趁换届前突击使用维修资金；在换届中，不愿移交小区财物资料、业主资料、印章等物品……在不少小区的业主委员会改选中，这样的情况屡屡发生，并引发了不少小区矛盾。

为此，业委会换届改选过渡期制度应运而生。修订草案提出在业委会换届改选小组成立后10日内，原业委会应将其保管的资料、印章等物品移交换届改选小组；同时改选期间，原业委会的权利也将受到限制，不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业企业等重大事项作出决定。

针对近几年，时有发生的业委会成员滥用权力、谋取个人私利、侵害业主权益的情况，修订草案中还专门增加了建立业主大会内、外部监督机制的内容。明确业主大会可以决定建立监督机制，由其他业主代表或委托第三方机构对业委会活动进行监督。