南昌：小区物管停止服务被炒拒撤离

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南昌市宏伟物业管理有限公司（下称宏伟物业）因被拖欠物业管理费数十万元，遂停止小区物业管理服务数个月，京东小区F区的业主无法忍受下去了，自行聘请了新的物业公司。但宏伟物业不办交接，也不肯撤离，这让新“管家”的工作开展得很艰难。近日，南昌市京东小区的业主委员会正着手准备状告他们的原“管家”。

小区垃圾成堆无人管，业主们盼另聘“管家”

2009年6月10日9时，家住京东小区G区的张大爷买完菜从京东小区北门回家。身旁成堆的垃圾让老人面露难色，大半年来，小区的物业管理出了问题，脏、乱、差的小区环境实在让他无法接受。

记者在京东小区里转了一圈，垃圾筒不少，可大大小小的垃圾堆也很多。张大爷说，京东小区共分6个区，有3000多户业主。去年7月开始，宏伟物业就不再向A、C、D、E区提供物管服务了；今年3月起，G区也没有物管服务了，从那时起，这里的垃圾就开始成堆，许多公共设施遭到一些人为破坏，小区的绿化和亮化工程也因物管停止服务而无人管理。

张大爷说：“要保证小区的环境卫生，必须重新聘请物业公司。”

物管收不到物业费停止服务

为何宏伟物业会停止为小区服务？业主们给记者看了这样一封公开信。

2008年12月30日，宏伟物业正式向京东小区G区业主发出告示：因部分业主拖欠物业管理费，致使公司无法运转，从2009年1月1日起，对本区物业暂停止服务，并将对2007年7月至2008年12月的物业管理费进行追讨。

就在G区业主收到公开信的同时，京东小区第二届业委会也正在筹备当中，并于2009年1月在房管局备案后开展工作。他们做的第一件事情，就是要求宏伟物业按照与第一届业委会签订的《京东住宅小区物业管理协议》约定，做好各项物业管理工作。

“收不到物业管理费，企业难以维持日常的工作，不得不作出暂停管理的决定。”宏伟物业京东小区的负责人桂昌荣表示，他们自2007年7月入场，京东小区拖欠的物业管理费高达60万元。

而据京东小区G区的业主代表赵以泉估算，70%拖欠物业管理费的业主是那些还未入住的业主，一旦他们装修准备入住，这笔物业费肯定会补齐。而少部分的拖欠物业管理费的业主，只因不满物业服务而拒交的。

去年6月，本报也曾报道了宏伟物业起诉业主，追讨物业管理费的官司。当时，宏伟物业负责人罗洪就坦言，除了空置房的物业管理费难收外，京东小区拖欠物业管理费的最主要原因是小区的房屋质量太差。桂昌荣解释说，当房屋出现问题时，物业公司也只能向开发商报修，开发商不修，物业也没办法，很多业主就认为责任在物管身上。他表示，其实很多矛盾都是前期物业和开发商遗留的历史问题。

停止服务遭解约，物管拒绝撤离小区

2009年3月8日，宏伟物业再次向F、G区的业主发了一封公开信，宏伟物业声明从3月9日起，正式停止两区的物管服务，何时恢复将另行通知。其中，还阐明停止服务的主要原因，是因为新成立的业主委员会提出了苛刻条件和无理要求，迫使物业公司无法在京东小区生存。

业委会主任邹凡告诉记者，他们提的要求并非无理和苛刻，都是物业协议里约定的内容。于是，京东小区业委会也于3月8日，向宏伟物业发出来《关于<京东住宅小区物业管理协议>解除的告知函》，因宏伟物业从A、C、D、E区撤出9个多月，从G区和F区也多次撤出，已构成了严重违约。经过业主代表大会和业委会投票表决一致同意，解除宏伟物业与京东小区的物业服务协议，并要求其办理交接手续，撤离京东小区。

而宏伟物业为拖欠的物业费，不肯撤离小区，双方的“交战”正式开始。邹凡说，在宏伟物业被触约的第二天，他们四个门的保安厅旁的道闸就被卸掉了，还有公共过道的电表和水表等等……作为小区的公共配套设施，宏伟物业的故意破坏行为，必须承担法律责任。

新物管进场，老物管拒交接

双方争执最大的部分还是小区的物业管理用房的问题，作为小区的公共配套设施，有一个大办公室却被某房屋中介公司租用办公。对此，邹凡指出，其实，小区的物业管理用房并不多，甚至连业委会的办公场所都没有地方。

因此，当京东小区F区的业主们自己请来的新物业公司，却面临着无处办公的尴尬。最后被迫租用了一套民房作为办公场所。但由于宏伟物业并未就小区业主信息、水电表数据、公共设备、大门钥匙等进行交接，工作开展得非常艰难，别的小区也想另请新物管也怕执行了。

而宏伟物业的桂昌荣表示，他们不会退出这个小区，同时，他并不认同新成立的业主委员会，因为未经全体业主投票产生，他的合法性存在异议。

但记者从邹凡处了解到，第二届业委会经过房管部门备案是合法的。既然业委会成立了，就要为小区业主争取合法的权益。

“由于宏伟物业拖欠了供电公司的电费和因此产生的滞纳金已超过万元，我们也在做业主的思想工作，让大家将拖欠的物业管理费自觉交给供电公司。”邹凡表示，目前，京东小区业委会正在准备起诉宏伟物业，要求其在服务合同终止后，交还物业管理用房，并按照规定，与业委会就小区管理信息和业主资料等进行交接。

物管协会多次协调未果，建议双方起诉

京东小区业主与物业矛盾不断，也一直是当地区政府、派出所的常客，甚至南昌市物业管理协会也就此事调解了多次。

“无法调解他们的矛盾，物业公司讨要物管费是天经地义，业主炒物业也是正当的合法权益。”南昌市物业管理协会副秘书长晁振宇指出，小区业主和物业公司系合同关系，宏伟物业在合同期限内停止服务，视为违约，业主有权解除物业服务合同。对于拖欠的物业管理费，宏伟物业既然提供了物业服务，业主就有交费的义务。因此，建议双方都通过诉讼的途径来维权。

针对此案，记者也采访了江西经炜律师事务所李精华律师，他指出，刚刚发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）对这一问题有了明确规定。在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域，若以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。

业主委员会不能直接成为物业服务公司因业主拖欠物业费提起诉讼的主体。如果在服务合同解除前，确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可向拖欠物业费的业主提起诉讼。对此，司法解释有明确规定，如果物业服务企业在解除物业服务合同的诉讼中，提出要求业主委员会支付拖欠的物业费的请求，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。