想要新房钥匙先交3年物业费?业主质疑开发商

核心提示

好容易盼到了交房的日子，业主却被告知，必须先交纳3年的物业费才能办理入住手续。房款交齐了，为什么不能入住？物业费是向物业公司交纳的，与交房有什么关系？很多业主想不通。

王先生在井陉县城买了一套商品房，到了交房的日子，却被开发商告知必须先交3年的物业费才能办理入住交接手续。井陉县物业管理中心说，这是他们与开发商协商好的，是为了维持物业的正常运转。井陉县房管所也表示同意这种做法。然而，王先生等几位业主认为，不交3年物业费就不给钥匙的做法不合理。省消协认为，这样的做法相当于强制要求业主预交物业费，无法律依据。石家庄市物业协会表示，交房时开发商一般都要求业主预交半年物业费，预交3年物业费不合理。律师认为开发商属单方面违约，应承担违约责任。

【投诉】

预交3年物业费才可入住

王先生买了井陉县聚福园小区的一套商品房，交了十余万元房款，贷款十余万元。购房合同约定6月1日交房。可王先生去办理入住手续时，售楼部的工作人员却告诉他，除了办理房产证的费用、房屋维修基金等费用外，必须先交纳3年的物业费，才能办理入住手续。

王先生买的是九十多平方米的房子，物业费每平方米0.35元，3年的物业费是一千多元。

【调查】

业主：不交物业费开发商就不给钥匙

“这个小区的物业是井陉县物业管理中心，他们就在售楼部现场办公，收取3年的物业费。如果没有物业费收据，开发商就不给钥匙。”王先生认为，业主与开发商签订购房合同，交齐了房款，就应该办理入住手续，与物业公司无关。现在，还没入住就要交那么长时间的物业费，而且不交就不给钥匙，太不合理了。

22日，记者在聚福园小区见到了其他几位业主，他们已拿到了钥匙，正准备装修。他们也认为这样收物业费不合理，但是，既然有人交了钱，自己也就不再坚持了。“大家都想赶快拿到钥匙，赶快装修，也就顾不了那么多了。”

也有几位业主表示，预交半年或一年的物业费，大家还是可以接受的，毕竟物业公司刚接手小区时正是用钱的时候，可以理解。但是，一次性交3年的，就有些过分了。

开发商：是房管所规定的，与我们无关

聚福园小区的开发商是河北久远房地产开发有限公司。22日，记者来到该小区售楼部，售楼部已经关门。门上贴的通知说，入住手续的集中办理时间截止到6月19日，业主逾期不办，“所造成的后果自负”。记者联系到售楼部的工作人员，她说3年的物业费都是直接交给井陉物业管理中心的，不交钱就不能拿钥匙是井陉房管所的规定，与开发商无关。

物业中心：是为了保证物业正常运转

记者随后来到了井陉县物业管理中心。一位工作人员说，这个规定确实是房管所定的，是为了保证物业中心的正常运转。“有些业主虽然买了房子，但不会立即入住，当然也就不交物业费。可是物业中心接管小区的物业后就开始为业主提供服务了，需要花费业主们交纳的物业费。这些费用必须全体业主共同承担，如果有些业主不交纳，就没法负担物业公司每月的消耗，物业公司就没法干了。”这位工作人员说，经过一段时间的观察，如果有些业主确实不在小区住，可以不交纳垃圾费，但其他的费用必须交纳。

她还透露，现在，聚福园小区的120户居民中，已有七十余户交了3年物业费并办理了入住手续，剩下的多数是因为贷款没办下来或房款没交清。

房管所：是协商好的，希望互相体谅

井陉县房管所一位领导证实了物业中心的说法。他说，不交3年物业费就不给钥匙，是物业管理中心与开发商协商好的，房管所也同意了。井陉县物业管理中心是县房管所的下属单位，房管所也要求他们先收齐3年的物业费。这位领导说，这是为了防止有的业主拖欠物业费，“希望双方都互相体谅。”

【延伸】

交房时预付物业费成了“行规”

记者在网上搜索了解到，不交纳一定时间的物业费就拿不到新房钥匙，这种现象很普遍。有些房屋销售人员认为交房时预付物业费是“行规”、“潜规则”。在这类事件中，大多数开发商在办理新建商品房交付时，委托其聘请的前期物业公司代为办理相关手续，包括验房、交付钥匙等，也有的是开发商代物业公司收取物业费。收取的物业费数额不等，多数都是预交半年或一年的物业费，也有更多的。

有的业主拒绝预交物业费，导致交房日期过后很长时间都拿不到新房钥匙，继而将开发商告上法庭。这样的事例也不少见。比如，宁波的一位业主就因拒绝在新房交付时付物业费，导致新房拖延了647天才到手。法院判处房产商赔偿这位业主合同违约金2万多元。

【说法】

石市物业协会：一般预交半年物业费

石家庄市物业管理协会会长武建章表示，虽然没有明确的规定，但是一般情况下，开发商都要求业主在交房时预交半年的物业费，最多不能超过一年。

即将于10月正式实施的《物权法司法解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。如果前期物业合同中有必须预交多少物业费才能入住的约定，那么业主应该遵守。

但是，小区业主大会成立后，前期物业服务合同就终止了。因此，要求业主在交房时预交3年物业费，显然是不合理的。

省消协：是对消费者权益的不尊重

河北省消费者协会副秘书长孙常军认为，目前，一些业主对物业管理不理解、存有疑虑，所以存在拖欠物业费的现象，物业公司的服务确实存在一定的难处。但是，物业公司根据以往发生的情况，产生“有的业主可能会拖欠物业费”的忧虑，并据此要求业主提前支付3年的物业费，是没有法律依据的。

办理入住交接手续的条件并不包括交纳3年物业费。但是，现在的情况却是物业公司利用交房的有利条件，以及业主接房的强烈愿望，提出了本不应属于交房条件的“条件”，相当于是强制性要求业主交纳3年物业费，是对消费者权益的不尊重。物业公司与业主之间是服务关系，应遵循自愿、平等、诚信、公平的原则。

【观点】

属于单方违约行为

河北明杰律师事务所主任王惠民律师认为，不交3年物业费就不给钥匙的做法，既不合理更不合法，明显违背了相关法律规定。国务院颁布的《物业管理条例》规定，在开发商交付业主房屋后，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商可以选聘物业管理企业，但应当在房屋买卖合同中与业主约定，并签订前期物业服务合同。这是考虑到房屋刚交付时入住业主较少，业委会尚未成立，无法正常选聘物业管理企业，所以暂时由开发商指定。

《石家庄市物业管理条例》规定，当已经交付使用的小区，业主入住率达到50%以上，或者首位业主实际入住二年以上的，应当召开首次业主大会，选聘新的物业管理企业，届时前期物业服务合同终止。因此，交3年物业费才能拿到钥匙的做法，直接违背了双方房屋买卖合同的约定，是一种单方违约行为，开发商应承担违约责任。

交纳物业费不是交房的前提条件

河北为民法律事务所李淑红认为，向物业公司交纳物业费是业主应履行的义务，但是，交纳物业费与交房是两个不同的法律关系，交纳物业费不是办理交房手续的前提条件。相反，只有按约办理了交房手续，拿到了钥匙，真正成为业主以后，才有义务交纳物业费。

可召开业主大会决定相关事宜

王惠民律师认为，井陉县房管所同意了这种做法，并要求物业中心先收齐3年的物业费，有凭借行政机关的强势地位，垄断经营之嫌。因为选聘物业管理企业，本身是市场行为，应由业主自己决定。房管所作为物业服务企业的行政主管部门，不能既当运动员，又当裁判员。现在，聚福园小区的120户居民中，已有七十余户办理了入住手续，入住率已经达到50%以上，应当召开首次业主大会，选举成立业主委员会，自主决定选聘物业管理企业，确定物业费的缴纳事宜。