新房还未住 物业公司催缴物业费引争议

市民张先生购买了一套新房，但还没进去住，物业公司却一直在催他缴纳物业费。“我都还没住，凭什么要交物业服务费？”张先生表示不理解。

该小区物业公司刘经理说，张先生的房屋于2011年5月已具备了交付条件并交付使用，纳入物业管理范围，实施了物业管理服务。近期房管局来丈量计算过房子的面积，已陆续办理房产证。

刘经理说，房屋的质保期是有期限的（以销售合同载明的交房日期开始），如果住户迟迟不办理入住手续，房屋内的所有设施都得不到验证，若过了保修期，再有问题所有费用都要自理，这对业主是非常不划算的，物业公司告知业主也是在维护业主的合法权益。

“房屋如果长期闲置，资产将产生隐形流失，无形中也会导致沉没成本和机会成本的增大。”刘经理说，物业管理费计费日期以销售合同约定的交房日期开始计算，并不是如有的业主所猜想的那样，从领钥匙之日开始计费。

律师说法：业主延误收房导致物业费拖欠产生违约金，责任由业主承担。

物业公司的职责（物业费的内容）是对共用设施、设备、公共场地的日常运行进行维护，以使业主的房屋保值和增值。因此物业管理的服务对象是物（房子所配套的共用部位、共用设施设备和公共场地）而非人。虽然业主未办理手续，或者不在小区居住，但是房子在小区，物业公司的服务并不会因为业主不居住在小区，而停止对房子的物业服务。

虽然房屋空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理服务而带来的房屋的保值和增值的经济成果。总之，物业服务费的缴纳不以入住为前提，虽然业主没有入住，但物业管理已经涉及业主本身，这不仅包括业主独有的部分，更重要的是对共用部分、共用设施设备的管理。

律师表示，物业管理服务费是小区维系正常运转的经济支柱，小区内基本开支都需要从管理服务费中支取。物业管理费的拖欠，一方面会造成小区的正常运转出现困难；另一方面，影响物业管理公司的工作效率和成果。个别业主迟迟不办理入住手续，必然导致物业公司为房屋提供的物业服务迟迟得不到报酬，影响到物业服务，也损害了正常缴费业主的利益。如果因业主延误收房导致房屋无法质保及物业费拖欠产生违约金等由业主自行承担。