北京一业委会编物业费测算 账本细到保安刮胡子

随着《北京市物业管理办法》“36+1”(36项细则和示范文本文件)出台，小区管理有了很多新办法。例如，今后开发商不进行物业费评估不准售房。同时，根据《北京市物业管理办法》规定，众多小区开始定期“晒”物业账本。

但是，很多小区业主在物业账本的一串串数字前犯了难：物业费究竟是如何算出来的？哪些是应该“花在刀刃上的钱”，哪些费用不尽合理，如何了解和监督物业费的使用情况？

北京市品阁小区原业委会主任邵里庭根据自己多年的企业管理和小区管理经验，在研究了数百万字的物业管理资料后，编写出了一套《物业费测算手册》，开始免费培训全北京市的业主和物业服务企业。记者在调查中发现，如果物业账本精打细算，不仅物业费能够节省10%-15%，而且北京市各小区总节能率可达15%-30%。

物业成本到底多高

保安刮胡子、理发的钱 都应该算进去

在业主物业工作室里，今年70多岁的邵里庭面前摆放着一套《物业费测算手册》——这可是他花费5年心血的“研究成果”。

“不论业主，还是物业服务公司，算不清账目的都可以到我这里免费培训。”邵里庭笑着说。

算清物业费到底难不难？“小学水平就行，不需要什么高深的知识。”邵里庭列出了一个框架图——物业费的构成很简单：物业服务成本+利润(酬金)+税金。

“物业服务成本中，主要包括保洁、保安等9项开支。”为让记者听得更明白，他以“保安”这一工种来举例：

“例如秩序维护人员，就是我们通常说的保安，是小区人力资源消耗最多的一项。一般包括有门卫、巡逻、中控监控等。那如何计算保安的人工费用呢？首先需要确定每天几个班、每班几个人、每人的基本工资是多少、附加工资是多少、加班系数是多少。另外，有了人你得穿制服吧，还得刮刮胡子理理发吧，这样还有服装费、洗理费——这些都可以通过定额的方式确定。”

是否每个不同的小区都是一样的？

“并非如此，但计算方法相同。”邵里庭说，不同的小区之间因是否封闭式管理、管理级别不同而略有区别。

“以一个建筑面积10万平方米的小区为例，有两个小区出入口。每个出入口需要两名保安，实行三班倒。那么，门卫人数应为12人。如果每人每月工资标准为1200元，工资附加费54%，包括社保等占44.6%，其中养老20%、医疗10%、失业1%，工伤保险0.8%。”

这样，就可以计算出来小区每1万平方米究竟需要多少保安人员，或者每一个保安人员应该负责多少平方米。以此类推，绿化、保洁(包括楼内保洁、楼外保洁)，都可以精确计算。

而在算清相关费用后，业主就知道项目外包和自己管理哪个划算了。根据《物业费测算手册》列举的一组数字显示：根据上述假设条件，小区保安人员自雇成本为月人均费用2402.4元，外包则只需要1800元。

“其实这些测算方法在北京市物业费评估文件中都有明确规定，只不过很多业主并不了解，甚至很多物业服务企业也并不清楚。”邵里庭说。