广州拟规定两成业主联名可申请成立业主大会

广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则即日起征求意见

目前不少小区的业主都知道只有成立了业主大会并选举出业主委员会，小区业主的大小事务才真有了话事人和主事人。但具体应该怎么做，绝大多数人都是一头雾水。新快报记者昨日了解到，广州市国土房管局前日拟定了《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》（下称《指导规则》）并公开在网上征求市民意见。

广州市国土房管局房屋和物业管理处相关人士表示，2004年12月2日颁布实施了《广州市物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》，但随着社会经济进程和法制建设的快速发展，在成立业主大会、选举业主委员会等方面，存在着程度不一的不协调、不规范，引发了矛盾纠纷。《指导规则》对成立首次业主大会的整个过程有了详细的规定和清晰的指引，无硬性规定发展商要派代表参加业主大会，但强调了街道办事处和居委的重要作用。

要点一

发选票计票等环节 当地政府将派出代表参加

《指导规则》中明确，一个物业管理区域内20%的业主联名可以向街道办事处（镇政府）提出成立业主大会的书面要求；划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目的先期开发部分，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域（或先期开发部分）建筑面积50%以上的，有10名业主联名也可以提出成立业主大会的申请。

业主提出申请后，街道办事处（镇政府）应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内，会同物业所在地的区国土房管分局（市国土房管局）指导、协助业主推荐产生业主大会会议筹备组。首次业主大会筹备组组长由街道办事处（镇政府）代表担任，居民委员会也应派出1名代表参加筹备组工作。同时规定筹备组从7至15人单数组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。业主代表可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成。

据了解，从筹备业主大会、到发放选举选票，再到计票等各重要环节，《指导规则》中都有明确要求必须有街道办事处（镇政府）代表参加。

要点二

业委会委员及近亲不能在小区物业公司任职

在业主委员会的选举中，《指导规则》规定，业主委员会委员本人及其近亲属不能在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

据了解，采取业主自荐或推荐等方式产生的业主委员会委员候选人，住宅业主委员会委员候选人应当不少于10名业主推荐，非住宅业主委员会委员候选人应当不少于5名业主推荐。被推荐或者自荐成为业主委员会委员候选人的业主不能作为业主委员会委员候选人的推荐人。名单公示时间不得少于7天。业主委员会一般由5-15人的单数委员组成，每届任期不超过5年。公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果，及时在物业管理区域内显著位置公告。

要点三

业委会遇特殊情况由所在地居委会代行职责

《指导规则》规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（镇政府）或者区国土房管分局（市国土房管局）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

同时，如因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（镇政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

成立业委会要分八步走

第一步

业主相互联系，向镇政府（街道办）提出成立业主大会的书面要求

第二步

在镇政府（街道办）、房管所指导下，产生由业主代表、建设单位以及镇政府（街道办）代表组成的业主大会筹备组。

第三步

公示筹备组成员名单，由镇政府（街道办）在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。

第四步

筹备组开始工作，必须在6个月内，组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则。拟定管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；确定业主大会会议召开的时间。

第五步

产生业主委员会候选人。候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

第六步

召开首届业主大会，投票表决管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）并选举产生业主委员会。

第七步

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）办理备案手续，同时将备案回执（抄送件）和备案材料送交区国土房管分局（县级市国土房管局）。

第八步

业主委员会备案后，持《业主委员会备案回执》向公安部门申请刻制业主委员会印章。

温馨提醒

1.《指导规则》网上征求意见的时间：2011年11月19日-28日。

2.公众反馈意见及建议的途径：可通过电子邮件（wuyechumail@163.com）、邮寄（广州市豪贤路193号房屋和物业管理处，邮编：510030）、传真（83177301）等形式反馈意见及建议。

●知多D

（一）专有部分面积计算方法

1.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（二）业主人数计算方法

1.业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

2.总人数，按照前项的统计总和计算。