太原物业费涨价 山雨欲来？

7月17日，国家统计局太原调查队公布了一份抽样调查结果，今年前5个月，被调查的51家物业管理企业，营业利润由上年的－4974万元增加到－7548.2万元，亏损额扩大2574.2万元。

当物业管理企业规模迅速扩大、盈利能力却逐渐减弱时，提高物业服务收费标准，能否成为助企业脱困的唯一方法？

在刚刚结束的太原市物业企业服务行为动员会上，李晓红又一次听到了物业服务收费标准将上调的消息。从事物业管理行业12年来，李晓红认为现阶段各物业企业经营者的涨价呼声最为强烈。

7月17日，国家统计局太原调查队公布了一份抽样调查结果，今年前5个月，被调查的51家物业管理企业，营业利润由上年的-4974万元增加到-7548.2万元，亏损额扩大2574.2万元。

当物业管理企业规模迅速扩大，盈利能力却逐渐减弱时，提高物业服务收费标准，能否成为助企业脱困的唯一方法？

生存难成本上涨伤不起

在太原物业行业，2005年被人们定义为一个“分水岭”，物业公司如今的生存困境是在2005年之后才逐渐形成的。

据了解，太原市现行普通住宅物业服务收费标准，执行的是2005年由太原市物价局和太原市房管局联合制定的暂行标准，按照物业服务等级划分确定收费标准。

其中，一级服务为0.08元／m2，二级为0.07元／m2，三级0.06元／m2，四级0.05元／m2，同时规定每一级价格都可在上述基准价基础上上下浮动20%。

太原市美嘉乐物业管理有限公司董事长田宏认为，2005年出台的收费标准，在当时算是一个比较合理的政府指导价格，物业公司有一定的利润空间，最高限价又保护了业主的切身利益。

7年来，太原市普通住宅物业服务收费标准一直没有变动，但同期太原市物业服务的标准以及从业人员工资待遇却逐年上升。李晓红认为，成本的上涨是物业管理公司经营趋紧的最主要因素。

田宏也明显感觉到了人员工资上涨带来的压力，据她介绍，人力成本占到物业管理公司总成本的60%～70%，7年来，物业管理公司面临的最大压力就是人员工资的翻番。

“以人员工资为例，2005年时，行业里保洁人员的工资为520元／月，去年为980元／月，目前为1125元／月；2005年，保安工资为750元／月左右，现在保安工资基本在1500元～2000元之间。”李晓红说，7年来，物业行业从业人员的人工费用基本上都实现了翻番。

“除此之外，社会保障费用的增加也迅速提升了成本的增长。”田宏介绍，按规定，符合条件的从业人员都必须缴纳社会保险，以昌盛双喜城项目为例，一个小区的物业服务人员就多达170人。

物业行业是微利行业，太原市物业管理协会办公室主任张伟勇直言，收费标准不变，不断上涨的物业成本让许多物业公司都面临生存难题。

盈利难物管公司出路少

经营困难是物业行业的一个普遍现象，田宏说，如今，物业管理公司的盈利空间越来越小，方式也越来越少。

在保证服务标准不变的前提下，为了保证企业不至于亏损，田宏放弃了一些中低端的项目，把注意力向品质更好的高端项目转移。

“管理的面积越大，核算下来的成本就越低。”田宏说，如今，她在接新项目时，会进行成本核算，在现行政府指导价格的基础上，一般小区面积低于5万元／m2的都不再接了。

“为了保证公司的品牌效应，低于5万元／m2的小区，即便按照最高限价1.27元／m2／月，也没有获利空间。”田宏说。

田宏的做法在业内似乎达成了一个共识，千禧物业管理有限公司副总刘沛君也持这样的观点。他介绍，最近千禧物业管理有限公司也在开始接触集团外的一些项目，但在选择项目时，同样以高端小区为主。

“在正规经营的前提下，保证服务质量不变，高端小区、商务写字楼还有盈利的空间。”刘沛君说。

截至目前，太原市具备资质的物业管理企业总数为325家。“一些已经接了项目但没有资质的物业企业不在少数，太原市物业企业的总数大概为500家左右。”一位业内人士估算。

“太原市物业管理企业呈现出多、小、散、差的问题，规模化、集约化的公司还很少。”张伟勇说，以实力及资质而论，太原市很多物业企业都无法与田宏、刘沛君相比，为了缓解物业收费价格较低带来的压力，一些小的物业公司只能选择减少服务人数，缩减开支。

李泽治是太原市物业行业的一位老前辈了，他曾是深圳某物业管理有限公司太原分公司的总经理，如今他选择到省内其他地市组建了新的物业公司。

“小的物业企业抗风险能力较低，自身‘造血’能力也偏弱。”李泽治说，除了降低服务质量，一些物业公司还通过商铺出租、公共设施出租的经营性收入以及广告收入来贴补管理费。

涨价难上调几乎成共识

小的物业公司难以为继，大的物业公司只接高端项目，李泽治认为，太原市物业行业之所以造成这种现状，原因就是物业收费标准过低。

田宏和李晓红都曾以调研组成员的身份参与物业行业的价格调研。据田宏介绍，太原市物价部门已经连续三年调研物业服务收费标准，讨论稿年年出，上调价格的方案一直没能获得批准，她认为可能是政府考虑到物价水平上涨对消费者带来的影响。

事实上，调与不调，物价部门也一直很纠结。“物业费上调事关民生，调了怕老百姓负担重，不调的话，企业压力又很重。”李泽治说。

李晓红认为，物业管理费上调确实有足够的依据，2005年标准出台时，太原高层住宅区还比较少，针对住宅电梯运行费没有相关标准，但目前而言，高层建筑已经普遍。另外，太原市自来水二次加压费也仍是1995年制定的标准，即0.20元／吨，企业早已无力承受。

“政府指导价原本就应该随着市场的变化及时作出调整。”田宏认为，7年来一成不变的物管费让很多物管企业在运作上颇感吃力，久而久之只会形成恶性循环。

作为行业协会的工作人员，张伟勇经常听到来自企业经营者的诉苦声。他认为，物管费不上调，部分物管企业为降低成本，已经采取削减人员、降低服务标准等措施，导致服务水平下降。还有一种情况就是，因入不敷出，物管企业在合同期未满时就主动退出在管项目，直接影响了业主的正常生活。

除了尽快更新指导价，李晓红更是建议政府部门应该强化指导价作用，改协商调价机制为第三方评估机制，在业主和物管公司对调价标准不能达成一致的情况下，可引入社会中介评估机构进行评估。

“下半年我们将就提高物业服务收费标准上报市政府，争取早日出台。”太原市物价局服务价格管理处相关负责人表示。

发展难一涨能否解百难

事实上，记者调查发现，目前太原市部分新建商业楼盘的物管费，已经突破了现行的政府指导价。

“尽管属于微利行业，但毕竟企业的本性是逐利的。”李泽治表示，除了价格过低的难题，太原市物业管理企业面临的竞争也越来越大。

据了解，从今年3月份太原市一些新物业企业开始在政务大厅申办资质证，到现在为止，已经批准了50多家新公司，还有几十家已申报待批。

田宏认为，太原市对物业服务的需求是刚性的。近年来，随着万科、富力、万达等知名房地产开发商的入驻，这些公司旗下的物业管理公司也纷纷挺进太原。

“新进入的物业公司带来了先进的物业管理理念。”刘沛君认为，受先进物业管理理念的熏陶，很多业主对物业服务的认识也发生了改变，规模小、实力差、服务管理水平不高的本地物业管理企业发展已经受到挤压。

田宏认为，物业公司过多地承担了社会公共职能，本应由市政服务部门入户收取的水电费等都由物业公司代收，增加物业公司运营成本的同时，分摊费用成为业主和物业公司的主要矛盾。

“提高物业收费标准，可以对新的楼盘项目带来直接利好，也能客观上缓解物业管理企业的经营压力，但物业管理企业不应把价格上涨作为解决问题的唯一方法。”刘沛君认为，企业以逐利为前提，就应该增强自身的竞争力。

对于下半年可能上报的物业价格调整方案，李晓红有自己的想法，她认为，政府可以尝试实行两种政策，保障房的物管费实行政府指导价，或者进行补贴；而商品住宅，则由业主自主选择需要什么样的服务，选择哪家物业管理公司，双方洽谈一个合适的价格。

“物业管理行业是朝阳产业，政府部门应该致力于理顺各方的关系。”田宏认为，物业服务费标准应当提倡质价相符，走市场化的道路，让物业企业充分竞争。