物业之家讯：据株洲市物业管理协会消息，为了更方便、快捷地调解物业公司和业主之间的各种矛盾，我市物业行业将组建人民调解委员会。该人民调解委员会由市司法局指导，是调解物业服务纠纷的群众性组织，本报作为承办单位之一，将派专门记者参与市物业行业人民调解委员会的相关工作。

物业行业人民调解委员会，是一种人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式。这有利于逐步建立市、区、街道、社区四级物业管理投诉受理机制和物业管理快速处理调解组织体系。

市物业管理协会执行会长马文新介绍说，目前，通过市、区有关组织推荐和个人自荐，现已有11名热心人士报名，他们将成为“人民调解委员会”的首批候选人员。

“司法部门将组织这11名未来人民调解员，进行专门培训，”马文新说，人民调解员获得上岗证后才能从事调解工作。

据了解，人民调解委员会委员每届任期三年，可以连选连任。届时，人民调解委员会委员组成和调整情况将及时通报所在地基层人民法院，以获得当地法院的帮助和支持。

它山之石：9种情形可直拨房屋维修款 长沙试点物业维修金新规

为了让物业维修资金拨付更有时效性，今年年初在长沙市雨花区仁和·雨花家园小区、圭塘街道美林景园小区、侯家塘街道鸿景雅苑小区和巴黎香榭·芙蓉公馆小区4个小区进行创新试点，9种情形可直拨房屋维修款。

这9种情形包括：屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重；楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂；楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、遭到破坏影响使用功能；地基出现不均匀沉降或者出现基础承载力不足需加固和改造；柱、梁、板、墙、屋架、檀条等保护层出现开裂、空鼓、裂缝等情况，需加固和改造；电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害，危机人身安全的和定期检验时被责令停梯整改；发生供水主管严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断；消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备严重损害需整改；以及其他危机房屋安全使用的紧急情况。 （记者 易蓉）

“管家”的烦恼之三：房屋“养老金”难以“养老”

“大家认为事不关己，就不同意动用维修金进行维修。”石峰区一小区的高层电梯楼有3户业主房屋漏雨，需动用维修资金，但物业服务人员上门征求其他业主意见时却有不同意见。

半年了，签字业主户数还没有三分之二，维修资金迟迟未动，因此也无法实施维修，漏雨的3户业主便以此为由拖欠物业服务费。

住宅维修资金制度的建立，本意是让房屋渗漏、电梯损坏等问题，得到更好的解决，但房屋“养老金”支取使用起来很难。

申请不复杂

住宅专项维修资金（俗称房屋“养老金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。据市维修资金管理中心主任殷钢梁介绍，我市现行住宅专项维修资金的交存金额是按房屋建筑面积来计算的，以一个物业管理区域（小区）为单位建立分户账，并按幢建账，明细核算到户。而首期物业维修资金是一次性归集，使用则是用于今后若干年符合条件的维修。

“其实只要经过申请、外勘、受理、公示、审核审批、资金划拨6个程序，维修是可以尽快进行的。” 蓝天物业文虎龙说，“但工作往往就会被征得‘双2/3’以上业主签名同意这个环节给绊住。”

“双2/3”以上业主签名成牵绊

一物业工作人员告诉记者，有时光是征得相关业主签名，就要花费数月时间。多家物业公司负责人表示，因为维修资金有限，没有房屋质量问题困扰的业主就不愿动用该资金，为了有三分之二用户的签名，物业公司不得不挨家挨户地解释。

根据《中华人民共和国物权法》和建设部《住宅专项维修资金管理办法》规定，使用住宅专项维修资金，必须是物业已过质保期且经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。在小区住宅规模达上千户的情况下，业委会更是难以征集到区域内2/3以上业主同意使用维修资金的表决票，形成表而不决的局面。

另外，许多小区共用设施设备项目存在隐患需要急修时，部分应当承担维修费的业主认为自己不是直接受益者，拒绝在维修费用分摊表上签字，不同意使用维修资金，使维修项目报修后搁置。

“除此之外，有些业主认为物业管理企业故意将维修费用算到最高，并要求物业重新制定维修方案，这就需要花费时间再从头做工作。”从事物业管理维修工作8年的李先生说。

紧急情况下，先修还是先等？

“碰上紧急情况，先修还是先等‘双2/3’业主表决？”多家物业公司表示难选择，若物业公司先自行垫付资金维修，事后的再让业主补付，业主会担心物业公司维修报价虚高，往往只会少不会多；若先等2/3业主表决签名后再维修，可能十天半个月拨款都无法下来，电梯依旧瘫痪、房屋依旧漏水，业主便会抱怨，拒交物业费。

九方物业黄鹏建议，希望株洲能够尽快制定相关紧急情况下的能够直拨房屋维修资金的方案。采访中，部分业主也表示，制度是死的，人是活的，在紧急情况下，或者可以提前拨款。