北京朝阳区35个老旧小区试行准物业化管理

环境脏、秩序乱、设施差是很多人对老旧小区的印象，而标准的物业公司管理又因为服务费用较高，难以被老旧小区的居民们接受。为此，朝阳区尝试在老旧小区中开展准物业管理。截至2012年已有62个小区实行，昨日记者获悉，今年还将在35个小区开展。

老小区生活环境质量低

老旧小区准物业管理是指由社区居民或者专业公司为社区提供绿化、停车等方面的服务，改善老旧小区的总体环境，通过提高服务水平使其更加宜居。

朝阳区2000年以前建成的老旧小区819个，其中街道自管老旧小区198个，其他均为物业公司管理或单位自管。

由于老旧小区普遍存在基础设施薄弱、物业管理不善等问题，居民的生活环境和生活质量都受到不同程度的影响。特别是随着住房制度的改革，老旧小区产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，使老旧住宅小区人居环境与新建小区形成强烈反差，已经成为城市建设管理的落后地带。

实现老旧小区“有人管”

为了让老旧小区的居民不用花太多钱就能住得舒服，朝阳区对老旧小区实行准物业化分三步走。

实行准物业管理小区，第一年由政府前期投入，提升小区硬件环境建设，对老旧小区进行综合整治，使之具备准物业管理的基本基础。

第二年围绕准物业管理工作的各个方面，以居民自治为核心，做好居民工作，初步进行收费尝试，通过内容公示、财务公开，逐步让居民接受准物业管理的内容、形式，改变免费享受服务的思维定式。

第三年通过不同的模式整合相关资源，完善各项服务，使得老旧小区管理完善自我造血机能、达到收支平衡，实现自我运转。

追访

截至2012年底，朝阳区以有治安防范、有维护维修、有绿化保洁、有停车管理“四有”为标准，在62个小区开展了准物业管理工作试点。管理模式主要有以下三种：

模式 1

地点：潘家园街道松榆西里社区东小院居民无偿服务结合聘请专职人员

对于停车管理、绿化养护、房屋修缮等专业性较强的服务项目，由小区管委会请专职人员或外包给专业机构管理。对于部分治安巡防、简单电器维修等专业性不强的项目，由小区管委会动员居民，以志愿服务的方式参与管理。

这种模式的优点在于通过自管，发挥居民的积极性和主动性，整合小区内的人力、物力、财力，降低管理成本，并将居民自管与聘请专职人员相结合，通过专职服务队伍，拓宽准物业服务的内容，保障准物业服务的水平和质量。

模式 2

地点：团结湖一二条小区、南三条小区非盈利性物业机构提供专业服务

对于老旧小区较多的街道，在街道层面成立非盈利性物业服务机构，通过政府主导、市场运作的方式为老旧小区统一提供专业化的物业服务。

非盈利性物业公司通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作，以市场机制保障物业服务的正常运行。

模式 3

地点：左家庄新源里小区、劲松五区居民有偿服务与服务外包相结合

以居民互助式的准物业管理为基础，将专业服务部分外包给专业物业机构，实现居民互助与服务外包相结合的半专业化物业管理。

该模式能形成社区互助，自我组织和自我服务。比如将较易从事的停车管理岗位提供给居民有偿服务，同时将专业性较强的服务外包给专业机构，保障服务质量。通过开发小区的人力、物力和财力，为小区管理提供可持续动力，实现社区整合，降低管理成本。

个案：停车自管解决困难群体就业

朝阳区呼家楼北里小区不是封闭管理，原先许多社会车辆都钻进小区里停车。一来二去，本就狭小的小区空间，显得拥挤不堪。为了解决停车难题，有资质的停车公司也曾进社区实地调研过，但都因小区的自然环境以及成本等问题而没能协商成功。试点准物业管理后，小区自管会把停车管理纳入了首要解决的问题之一。

今年1月1日起，呼家楼北里小区停车凭证出入。小区的车证共分四种，分别是停车证、探亲证、单位证和接送证，以及一张出门卡，避免社会车辆占用车位。

在治理停车难的同时，还解决了困难群体就业，招聘的治安岗亭的值守员都是小区的下岗职工、失业人员以及退休人员等，停车证经费为他们的生活解决了实际困难。60岁的刘仲元就是一名值守员，他说，自己值守的门正对学校，以前上下学高峰期遇到错车特别堵，如今车辆基本都能凭证进出，接送孩子的家长也不在小区多停留，拥堵的现象没再发生过。

尽管停车自治管理取得了一定成效，但是管理中仍存在很多问题。自管会没有资质，一旦出现车辆剐蹭等问题，难免产生纠纷。不过，自管会已经找到了合适的停车公司为依托，联系了保险公司，资质问题很快也能解决。

建立准物业管理步骤

1 调查摸底，建立数据档案

2 制定物业管理工作方案

3 对居民管理需求、支持度进行了调查了解

4 通过居民代表大会，投票选举小区管理委员会成员

5 明确资金的管理方式、使用范围

6 建立小区管委会章程、工作制度、居民公约等

7 完善硬件建设，为实现自治管理提供保障