城市化进程的加快、居民生活水平的提高，苏州太仓市物业服务的社会化、专业化、市场化程度有了较大提升，物业服务收费行为逐步得到规范，但同时也存在一些亟待解决的问题。太仓市物价局从物业服务收费管理角度出发，对物业服务收费现状进行了摸底分析，就如何加强小区物业管理这一课题，深入实际进行了专项调研。

太仓市物业服务收费现状

目前，太仓市有物管企业51家，从业人员3000余人。全市已有78个住宅小区实施专业化物业管理，建筑面积488万平方米，占全市住宅小区总建筑面积的86%。仍由各社区代管的小区建筑面积80万平方米。78个实施专业化物业管理的住宅小区中有47个已成立业主委员会。
该市物业服务收费由公共服务费和代收代办服务费、特约服务费等三部分组成。普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费实行政府指导价，高档住宅区（含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等）及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。住宅物业管理服务标准参照《江苏省住宅物业管理服务标准》执行。
前期物业服务收费标准原则上通过公开招标按中标结果执行。小区业主委员会产生后，普通住宅公共服务费收费标准由业主委员会经业主（代表）大会同意后，在公布的政府指导价范围内与物管企业在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费标准，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物管企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主（代表）大会同意后与物管企业在物业服务合同中约定。
目前，物业服务收费实际执行情况如为：2005年以后新建成入住的商品住宅小区，多层住宅物业服务费（含小区公用水、电费用，下同）0.70元~0.90元/?、小高层、高层1.20~1.50元/?、别墅1.10元~3.00元/?；2000年~2004年底建成入住的商品住宅小区，多层住宅0.35元~0.60元/?、小高层0.90元/?、别墅0.50元~1.50元/?；2000年以前建成入住的商品住宅小区，多层住宅0.05元~0.35元/?、别墅0.50元/?；上世纪90年代初建造的老住宅小区的物业服务费0.05元~0.10元/?。

物业服务收费存在的问题

物业服务成本上涨较快，服务质量趋于下降。近年来，最低工资标准上调，供电部门将用于公共楼道、小区路灯等的照明用电由按居民照明0.5283元/千瓦?时改为按其他照明0.89元/千瓦?时收取，日常维修所耗用材料价格上涨，这些都直接导致了物管企业经营困难。一些小区通过减少保安巡逻次数、减少保洁频次、关闭部分出入口等手段来解决眼前的困境，造成了服务质量的下降。
物业服务行业经营利润低，实施物业服务的小区数量在萎缩。物管行业经营业绩普遍较差，甚至出现亏损经营的情况。相当一部分的物管企业靠政府的物业补贴（房地产开发商支付的物业移交费10元/?，政府分5年贴补物管企业）维持经营。甚至个别企业由于无力承担经营亏损，逐渐淡出物管行业。2008年末我市24家物管企业的经营情况显示，物管企业盈利能力普遍较低，行业利润率为-6.45％。24家物管企业中，有11家出现亏损，另有6家年营业利润在1.5万元以下，处于亏损边缘，亏损面到46％。
业主缴费意识淡薄，物业服务收费难。调查发现，2005年以后新建成入住的商品住宅小区的物业服务费收缴率平均在90%以上（按已入住业主为统计对象），2000年~2004年的在80%以上，2000年以前的在60%以上，而上世纪90年代初的在60%以下，部分小区低于40%。一些业主往往片面强调自己应享有的权利，对自己应承担的义务则不愿履行，以各种理由拖欠和拒缴物业服务费。物管企业收费难，追缴欠费纠纷多、难度大、成本高。
自主管理意识薄弱，通过业主委员会履行自主管理的比例低。开发商与物管企业不愿受到监管，没有协助成立业主大会和业主委员会的积极性，有时甚至阻挠成立业主委员会。业主存在随大流的心理，不愿参与公共事务。许多业主委员会没有办公场所和办公经费，不具备工作条件，一些业主代表缺乏责任感，难以代表业主利益，业主委员会的作用没有得到充分发挥。
实行物管招标的比例较低，运用市场化方式选择物管企业难。大多数住宅小区未通过招标或协议的方式选聘具有相应资质的物管企业，基本都实行“谁开发，谁服务管理”的模式。一大批依附于房地产开发商的物管公司进驻管理后，很难让其退出。
物业服务等级实际执行上缺乏可操作性。住宅小区的物业服务实行菜单式服务应该是小区物业管理的潮流，但由于《江苏省住宅物业管理服务标准》涉及服务面广、指标纷繁复杂，使得业主或业主委员会无法全面了解、掌握、监督、检查物管企业日常的服务内容、质量，所谓的等级服务，仅仅是一纸合同，很难落到实处。

对物业服务收费的建议

根据太仓市的具体情况，就通过完善价格政策，促进物业服务行业的健康发展，促进人居环境更加和谐文明，提出如下建议：
建立健全成本监审制度。规范物业服务成本构成、固定资产折旧年限和有关费用分摊，对物管企业建立定期的成本和价格报送制度。建立成本监审制度，定期进行成本监审，定期公布物业服务社会平均成本，为政府价格部门、业主与物管企业确定收费标准提供依据。
完善物业收费管理政策。进一步完善《江苏省住宅物业管理服务标准》，简化操作规程，归并服务内容，平衡指标等级，使各项指标真正具有可操作性。同时，将小区内的公共照明用电、公共用水收费标准统一按居民用电、用水价格执行。
转变服务管理模式。采取切实可行的措施，鼓励业主成立业主委员会，让业主委员会充分管理小区事务，民主、平等协商确定小区物业服务和具体收费标准。通过市场机制优胜劣汰，打造一批品牌物管企业，提高物业服务的质量和效率，促进物业服务经营的规模化和产业化。
培育、扶持、壮大物业服务业的发展。行业主管部门要引导物管企业牢固树立服务意识、市场意识、品牌意识，通过降低经营成本、提高服务质量等举措，向服务要效益，向市场要效益。
重视小区公用设施的管理和维护。要进一步完善措施，确保小区物业的安全性。同时，进一步明确小区内供电、供水设备的产权归属及相关责任，确保小区内供电、供水设备的正常运行。
加快改造后老住宅小区的物业服务市场化运作。改造后的小区应尽快成立业主委员会，由业主委员会根据本小区的实际情况确定物业服务等级标准，再确定对应的物业公共服务收费标准。同时，由业主委员会按市场化原则选聘有资质的物管企业，由中标的物管企业实行专业化物业服务。