河北省或立法破解物业管理难题

3月6日，秦皇岛海港区某小区的宋先生家里厨房的水管坏了，便找小区物业给解决，小区物业以其没交取暖费为由拒绝上门维修。宋先生认为，不交取暖费是因为住房供暖达不到法定的温度，物业服务与此不应“捆绑”，双方各执一词。

类似的物业纠纷在一些居民小区屡见不鲜。如何从立法上破解物业管理方面的难题，引起了秦皇岛市的省人大代表蔡德宽的关注。

“物业管理工作与人民群众的生活息息相关。加强居民住宅小区的物业管理关系到社会的和谐稳定。”蔡德宽说，我省的物业管理工作起步于上世纪90年代初，随着众多小区如雨后春笋般地迅猛发展，物业管理方面的矛盾纠纷也愈加突出。

他说，一是物业服务费用收缴难。业主不按时缴费，却没有有效办法解决。目前，我省没有相关物业管理法规，对如何解决业主欠费问题没有明文规定。

二是老旧小区物业管理难。老旧小区因历史原因没有物业。近几年，各级政府不断加强对老旧小区的改造，整体面貌得到了改善。尽管如此，老旧小区依然存在着配套设施不全，基础管理工作薄弱的问题。特别是老旧小区出现问题后，因无具体政策法规可以遵循，导致相关部门权责不清、互相推诿扯皮，有关问题得不到有效解决。

三是住宅专项维修资金使用难。在业主购买房屋时都要缴纳一定比例的住宅专项维修资金，以供住宅公用部分的修补、改造，但是由于对专项维修资金的管理缺乏刚性的法律法规，在实际使用中，申请难、拨付难问题突出。

“这些矛盾和纠纷产生的一个重要原因在于法律法规的不健全。”蔡德宽了解到，早在2003年国务院就公布施行了《物业管理条例》，此后，四川、山东、江苏等一些省份陆续出台了相关地方法规。我省只有石家庄、唐山、邯郸3个有立法权的设区市制定了相关法规，但至今省级地方法规尚未出台。

为此，蔡德宽联合其他10名省人大代表在前不久召开的省人代会上提交了一份关于制定物业管理方面法规的议案。

为确保业主有效维权，他们建议每个小区应依法成立业主委员会。业主委员会由业主大会选举产生，并履行下列职责：召集业主大会，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施等。

针对一些小区物业服务不规范问题，他们建议，物业企业必须持物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书及营业执照，方可从事物业服务经营活动。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

部分小区乱定价、乱收费，一些业主不按规定交费，是物业矛盾频发主要原因之一。为此，蔡德宽等提出，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照有关规定在服务合同中约定。业主应根据合同约定缴纳物业服务费用。

建议中还提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

蔡德宽等建议，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市、县物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以上的罚款。