河北省政协委员建议物业管理引入竞争机制

物业管理满意度低 物业纠纷案件猛增

郑军英委员通过调研和亲身走访了解到：物业纠纷案件五年来大幅增加，不少居民小区物业管理存在大量“偷工减料”行为，业主对小区物业管理满意度普遍较低。为解决我省物业管理中存在的主要问题，她建议完善业主委员会职能、在物业服务市场中引入竞争机制。

同时，农工党河北省委的一份“关于加强现代物业管理的建议”也关注了当前住宅小区物业管理的弊端，建议在物业管理中引入竞争机制，走专业化管理的道路。

调查：小区物业管理满意度普遍偏低

郑军英委员通过调研了解到，近五年基层法院受理物业纠纷案件呈现连续大幅增长，物业纠纷案件占基层法院民商事案件总数的比例也从约10%提高到20%以上，正成为一类案件数量大、审理难度大、不稳定因素多的案件。

“经过在石家庄经济技术开发区部分小区走访，我发现业主对小区物业管理普遍满意度较低。”郑军英委员表示,不少业主反映小区物业管理上存在大量“偷工减料”行为，如小区入住已经近两年，应当配套的居民信箱、单元门尚未配备；为了降低物业成本小区部分公共设施长期停用（如部分电梯），而物业费却全额收取；小区物业对业主反映的问题不能及时处理，服务态度蛮横等等。

分析：三方面原因致物业纠纷多

郑军英委员认为导致物业纠纷越来越多的原因主要有三方面。其一，业主与物业管理公司没有平等的沟通平台，物业公司掌握小区管理权力，缺少外部制约力；其二，业主委员会制度尚不完善，多数社区业主委员会迟迟不能建立，无法制约物业管理公司，维护业主权力。其三，物业企业竞争机制有待健全。多数物业企业与开发商同属“一家人”，物业企业未经过合理竞争长期把持小区物业管理权，由垄断造成专断，服务意识低下。

建议：引入竞争机制，实行专业服务社会化

为解决物业纠纷，实现物管文明，郑军英委员建议加强政府监管力度，在居委会一级行政单位设置专人负责沟通业主与物业企业，对矛盾及时予以调节和干预。完善业主委员会相关职能，赋予广大业主一定的权力从而制约物业企业的强势地位。对于业主委员会成员应予以一定的经济补助，从而发挥他们的工作积极性。对注册物业企业从管理制度、服务水平等方面进行综合评定，划分物业公司服务等级，规范企业发展，为业主委员会选择物业公司提供直观的、标准的参考依据。郑军英委员还建议法院在处理物业纠纷案件中加大调解力度。

农工党河北省委则在提案中指出，物业管理要引进竞争机制。 物业管理公司以自身的实力提供服务项目和水平竞标，从而构成真正有效的竞争机制，这种把“招标承包制”引进到住宅小区管理，是对房地产管理体制真正意义上的改革，在建中和建成后的住宅区经营管理都可以实行“招标”，谁管理的好，费用又合理就由谁管。现在一些物业管理公司还是家族式管理方法，谁承包了物业管理谁招聘家族式人员，一些物业维修人员甚至连最基本的维修技能也不具备，更谈不上优质服务了。而实行这种具有竞争机制的管理模式，一定要有大量的管理法规等方面的工作需要完善。

提案还指出，我国的物业管理公司机构大、人员多，公司对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为，这种管理模式给公司背上沉重的包袱，势必大大增加成本。建议借鉴香港的成功经验，从事物业管理的管理机构人员组成少而精，管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合同进行管理、协调，除日常需要少数维修人员外，各种专业技术人员都不需配置，物业管理公司成为物业管理的组织者，管理开支大为减少，物业管理机构定期对承包商的专业公司进行考核，评价其工作业绩，按照市场竞争，优胜劣汰的原则选择专业公司和承包商。这种社会化经营方式，不仅能最大限度发挥人力资源优势，而且能最大限度地降低管理成本。