“小区自治”忧虑多

当越来越多的人住进属于自己的“物业”房屋后，业主与物业公司的纠纷也越来越普遍，物业公司“被炒”或者“主动撤离”的情况不断出现。

在此背景下，不少业主委员会决定自己承担管理责任，并聘请人员为小区提供基础的维护，形成“业主委员会自管小区”的物业模式。这种模式虽然有降低物业成本、体现业主自治的好处，却也带来了很多法律上的隐患和纠纷。

业委会有资格“管小区”吗?

2011年6月，地处北京市怀柔区一小区的业主委员会“炒掉”物业公司，决定对小区自行管理，同年业委会还制定了《自治管理办法》，明确了自治管理的范围、内容及收费标准等。

邓某是该小区业主，因为没有按照业主委员会确定的收费标准及收费时间交纳物业服务费用，被该业委会起诉至法院。

邓某认为，业委会不是合法的物业服务企业，根本就没有起诉的资格。

解析：目前，我国还没有专门的物业管理方面的法律。就本案而言，法官主要依据了我国《物权法》第81条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，确认业主对所居住的小区物业管理予以选择的权利，并以此认定了业主委员会的诉讼主体资格。

业委会能变成物业公司吗?

2012年6月,有个新建小区的业委会开始对该小区进行自治管理,并成立了物业管理公司，称为“物业管理中心”。为了让业主们获得更多实惠，业委会降低了物业费的标准。但居住在该小区的业主张某却拒绝交纳物业费，由此被业委会诉至法院。

张某认为，业委会变成物业管理中心后,管理人员、服务人员、服务内容都没有变化,因此，对原告的公司性质不予认可。

解析：法律并未禁止条件成熟时业主委员会经过法定程序成立相应的物业管理公司。相反，业委会成立物业管理公司后，可以更好地体现物业服务的规范化，所以对于业委会公司化不应否定。最终法官没有采纳被告张某的答辩意见。

业委会自管小区4类“麻烦”最难缠

“业主自主管理小区”的初衷本是为了避免业主与物业公司之间的矛盾。但在实践中，却极易引发新的纠纷，给司法审判带来考验。

一是身份错位法律并不清晰。业委会的性质原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作，但实行自管后，业委会又成为物业管理的主体，自己如何监督自己?由于业主委员会自管物业模式没有专门法律规定，一旦发生纠纷，法官如果适用《物权法》这一上位法来认定业委会的资格，就不易为当事人完全接受。

二是角色错位导致事实难查。业委会自管小区纠纷中的事实更不容易查清。比如在追索物业费的案件中，双方争议焦点主要是提供服务一方的服务是否到位。新的管理模式导致业委会成了提供服务的一方，并成为案件当事人，这就给事实的认定带来了困难。

三是缺乏资质服务质量难以保障。实践中，多数业委会本身不具有物业管理的资质，其聘请的人员也没有经过相应的培训，造成提供的服务与收费标准之间的差距。

四是财务不规范双方隔阂丛生。业委会的组成成员都是由业主选举产生的，他们只能利用业余时间管理小区并义务为业主提供服务。由于人员数量的限制，很多业委会自管小区缺乏管理账目的专职人员，同时，在业主交纳物业服务费后，业委会也不能提供发票，只能采取打收条或者由居委会出具收据的形式。财务上的不规范，账目上的不公开，很容易让业主产生腐败忧虑而拒付物业费，并由此产生纠纷。