解读新版《青岛市物业服务收费管理办法》

小区内停车该如何收费？小区门禁卡是否要交工本费？赠送的阁楼和储藏室是否需要交物业费……近几年来，物业收费一直是市民关注的热点问题，在青岛市物价局每月的消费投诉分析中，青岛物业收费总是位列其中。近日，青岛市物价局、市国土资源和房屋管理局联合出台了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称新《办法》），并在青岛政务网（www.qingdao.gov.cn）和青岛市价格信息网（wjj.qingdao.gov.cn）公布，很多让物业服务公司和业主都纠结的事情，有了政府规章。

市物价局相关负责人表示，近年来，国家、省、市政府对房地产市场出台了一系列调控政策，目前的房地产市场价格走势已经趋稳，由过去的卖方市场转变为买方市场。由于原《办法》适用的法律环境和市场环境发生了较大的变化，因此， “政府指导、根据 业主自治、合同管理、企业实施”的原则，市物价局、市国土资源和房屋管理局联合制定出台了新《办法》。新《办法》共7章40条，主要内容包括物业服务收费方式、物业服务收费管理、停车服务收费管理、其他管理及监督管理等。

记者了解到，与原《办法》不同，新《办法》缩小了管价范围，将只对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费、前期车位租赁费和停车服务费实行政府指导价；对停车服务收费进行了细化，明确了车位租赁费、车位使用费和停车服务费的概念及包含的内容，权属清晰，责任明确；新《办法》对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行登记备案制，权限下放至项目所在地区、市价格主管部门。

据悉，《办法》实施前，新 已经签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）的，仍按原合同执行；《办法》实施后，新 尚未签订合同的，应按新《办法》的规定或其他规定执行。

出台背景

制定新《办法》的两大原因

一是法律环境发生变化。1.2007年10月1日我国颁布实施了《物权法》，国务院修改的《物业管理条例》也于同日颁布实施，《物权法》与修改的《物业管理条例》赋予了物业及物业管理服务新的内涵；2.2009年5月1日起正式实施了《山东省物业管理条例》，对物业服务收费管理作了进一步的明确和规范；3.2012年1月1日起正式实施了《物业服务规范》系列山东省地方标准和《山东省住宅物业服务收费管理办法》。

二是市场环境发生了变化，近年来，国家、省、市政府对房地产市场出台了一系列调控政策，目前的房地产市场价格走势已经趋稳，由过去的卖方市场转变为买方市场。

综上，市物价局向全社会公开征求意见，进行了修订。

主要区别

新《办法》与原《办法》的三大区别

新《办法》共7章40条，其主要内容包括“总则、物业服务收费方式、物业服务收费管理、停车服务收费管理、其他管理、监督管理和附则”等。新《办法》与原《办法》有三大区别。

一是缩小了管价范围。原《办法》对住宅物业的物业服务收费和停车服务费实行政府指导价；而新《办法》只对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费、前期车位租赁费和停车服务费实行政府指导价，缩小了管价范围。

二是对停车服务收费进行了细化。原《办法》规定的停车服务收费是一项综合收费，包括车位租赁费（或车位使用费）和车位管理费，且权属概念模糊，新《办法》根据住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权对停车服务收费进行了细化，明确了车位租赁费、车位使用费和停车服务费的概念及包含的内容，权属清晰，责任明确。

三是简政放权。原《办法》对市内四区及崂山区新建住宅建设项目的前期物业服务收费实行审核制，由市价格主管部门负责办理，新《办法》对普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行登记备案制，权限下放至项目所在地区、市价格主管部门。