《青海省物业管理条例》解读

●物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月

●不得以拖欠物业服务费用为由减少服务内容

●物业应定期将物业服务费用、公共水电费分摊情况如实公示

“物业不作为，什么都不管”“物业费去了哪儿”“我们的物业乱收费”等等一些矛盾，成为了挡在业主与物业面前的一道“鸿沟”，业主与物业间的问题是否能有法规依据来解决？日前，《青海省物业管理条例》顺利通过审议，将于今年７月１日起正式施行。《条例》规范了物业管理区域与相关配置、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业管理服务等内容，将为规范我省物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进物业服务业健康发展发挥重要作用，业主与物业的矛盾也能合理解决了。条例中有哪些“干货”呢？本报帮您筛选出了几条。

物业到底提供哪些服务

物业为业主提供哪些服务？这个问题很多业主也不太清楚。《条例》中规定，物业服务企业根据物业服务合同的约定，应提供下列服务：物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理；公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理；环境卫生清洁和公共绿化养护；物业装饰装修管理服务；物业档案及相关资料的保管；其他物业管理服务事项。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。物业服务企业应当依照法律、法规规定，委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备，并向特种设备检验检测机构申请定期检验。

部分业主拖欠物业费，物业就停掉对所有业主的服务。以后这种情况不会再发生。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

物业收费必须公布

“物业收费太贵”“物业乱收费”“我们的物业费用在哪儿了”，对于这些业主的疑问，有些物业随心所欲，不想公布收费就不公布。关于收费的问题，是一些物业与业主间最大的障碍。

《条例》中规定，物业收费标准应与物业服务等级、物业服务企业资质对应。具体收费标准和收费事项由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费管理办法由省人民政府价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门制定。

物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月，业主自愿交纳的除外。

这些物业服务你没享用也得缴费

对物业来说，遇到不缴费的“钉子户”业主很“头疼”，这些业主认为，有些服务我没享用，为何要缴费？有些物业服务虽然业主没享用，但您也得缴费。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额７０％的费用。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。

水电暖谁用谁缴费

“我不使用暖气就不交暖气费。”供暖期，总有些“任性”的业主因为暖气费的事跟物业杠上。除了暖气费，还有水费、电费等，有些费用业主到底交不交？怎么交？

规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始３０日前与供热单位签订停热协议，并缴纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。具备供热计量条件的物业管理区域，应当实行供热计量收费制度。

供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值，向最终用户收取费用。业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同承担。

物业管理联席会议：调解矛盾的“中间人”

从前，物业与业主间的矛盾需自行解决，严重时互相“扯皮”、僵持。今后，街道办事处、乡（镇）人民政府将依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居（村）民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房地产行政主管部门、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。（李艳芳）