《厦门市物业管理若干规定实施细则》解读

《厦门市物业管理若干规定实施细则》(以下简称《实施细则》)近日出台，意味着今后业主大会、业委会成立流程都将更加细化，将给推进社会治理体系和治理能力现代化提供重要抓手。

在市十四届人大常委会第二十五次会议上，人大代表提出“关于规范我市业主大会和业主委员会成立和运作”议案，该议案列入今年市人大常委会议程，市政府高度重视议案办理工作，明确由市建设局作为牵头单位，市发改委、市民政局、市国土房产局、市行政执法局等部门和各区政府作为协办单位，研究解决议案办理过程中存在的困难和问题，确保议案的落实办理。

不过，这部《实施细则》的出台并不容易。记者了解到，它是由市建设局牵头各相关部门耗费一年时间，经过多方调研及“取经”，最终真正成型的。那么，《实施细则》是怎么出台的?市人大代表对《实施细则》是否满意?本报今日为您独家揭秘。

全市住宅小区物业情况

目前全市共有住宅小区(项目)1673个(包括1188个封闭式住宅小区，485个开放式住宅小区)。

其中，思明区1039个，湖里区359个，集美区120个，海沧区77个，同安区51个，翔安区27个。

全市已成立业主委员会的住宅小区共848个，占50.69%;未成立业主委员会的住宅小区共825个，占49.31%。

全市1673个住宅小区(项目)中，实行物业管理的共1178个，占70.41%;由业主自管的223个小区，占13.33%;由社区代管的41个小区，占2.45%;其他无管理的231个小区，占13.81%。

【摸清家底】

普查全市住宅小区 提供完善数据支持

理论联系实际，要规范业主大会和业主委员会的成立和运作，市建设局首先从了解全市情况入手——花了几个月的时间，市建设局组织岛内外六个区对全市住宅小区(项目)进行摸底调查，基本摸清全市住宅小区数量、业主委员会成立数量、小区物业管理等情况。

普查全市住宅小区不仅给《实施细则》的出台提供了完善的数据支持，而且让有关部门对制定《实施细则》有了具体方向。

【逐条明确】

正视现有法规的缺陷 推动立制并初步实践

一项法规要制定得科学、有效，闭门造车是行不通的。今年7月，市建设局还牵头其他几个相关部门“走出去”，组成专题调研组奔赴上海、深圳、武汉、温州等城市，考察学习业主大会和业主委员会筹备、成立、换届、运作以及物业管理方面的先进经验。

在前期摸底及调研的基础上，市建设局结合我市实际情况，组织起草了《厦门市物业管理若干规定实施细则》。《实施细则》将业主大会和业主委员会作为重要内容，提出解决现有法规规定不够明确、操作性不够强等问题的具体条款。如按照“属地管理”原则强化街(镇)指导、监督业主大会和业委会有效运作的职责，细化业主大会筹备的相关程序，鼓励实行业主大会代表制度;明确各区可根据实际情况制订业主大会和业主委员会规范运作的具体操作细则等。

同时，《实施细则》还已经进行了初步实践——市建设局、市民政局会同各区政府统筹协调，指导各街镇推动成立一批业主大会和业主委员会。截至目前，今年全市新成立业主员会的小区已有43个。此外，全市还有81个住宅小区正在筹备成立业主委员会，其中思明区44个，湖里区8个，集美区13个，海沧区8个，同安区4个，翔安区4个。全市成立业主委员会住宅小区的数量将达到929个，覆盖率将达55.53%。

【声音】

民盟厦门市委副主委朱奖怀:

《实施细则》基本符合议案提出的要求

提出议案的想法，来源于去年禾山街道办的一个来电，对方希望组织一些人了解禾山片区小区业委会换届管理上的问题以及部分小区成立业委会的困难。

经过三个多月的调研，我们发现近50%的小区没有业委会，缺少业委会的小区在物业管理显得无序。此外，由于缺少规范，有些业委会的成立过程非常艰辛。同时，我们也发现部分小区建立了有效的管理制度，如业委会、居委会、物业公司组成的三方联席工作协调会议制度。

如此看来，虽然困难不少，但还是有解决方法。于是，我们形成了一份调研报告，在市人大常委会第二十五次会议上提出议案，市委市政府、相关部门高度重视，多次跟议案监理人通报情况。经过一年的时间，最终形成的《实施细则》基本符合议案提出的要求，我们对成效也比较满意。

市人大城建环资委主任委员边经卫:

明确业委会成立环节 《实施细则》做出重点突破

社区是城市的细胞，业主大会和业委会的成立是推进社会治理体系和治理能力现代化的基本组成部分。我们发现，前些年通过的《厦门市物业管理若干规定》要求制定的实施细则一直没出台，对业委会的成立和管理，都没有明确监督、管理、组织的部门，只采用登记备案的方式，法规存在缺陷。因此，我们认为这个议案的提出和办理很有必要。

在办理中，市建设局做了大量工作，不仅做了情况摸底，还对数据分门别类进行处理，接着有针对性地促成成立了几十个业主委员会，并发起试点老旧小区改造来推动业主自治，最后制定了法规，可以说做了很多重点突破。

市人大教科文卫委主任委员李虹:

通过培训宣讲促《实施细则》落地

业委会如何组织、成立、管理?在之前的法规中，这部分内容没有明确，导致无序的乱象在住宅小区中产生。《实施细则》系统地、具象地回答了这些困扰市民很久的问题，可以预见，今后我市住宅小区业委会的成立运作将更有秩序。

不过，法规出台还仅是第一步，要让法规真正落地，还在于后期的实践。我建议，市建设局及相关单位接下来要加大对《实施细则》的推广宣传力度，将《实施细则》的内容通过培训、宣讲会等方式，向镇街、社区传播。只有相关人员知晓新出台的法规，并付诸实践，这部法规才能真正“运行”起来。