浅淡前期物业管理单位的心态和作为

近三个月来，我的工作又发生了新的变化，在现任单位所接触到的一个住宅小区项目的业主委员会成立两个月之际，业委会在报纸上打了广告，将公开选聘物业管理公司，我们作为可供选择的物业公司之一积极参与竞聘，据当地市、区物业办的官员们说：报纸上打广告也许是山东省首例，而炒物业公司今年已发生几起了，青岛市物业管理的现状就是如此，据说一些小区的业主委员们聚在一起，商量的主要话题就是如何炒掉原先的物业管理公司，这样的现实的确让我们暗自心惊。

其实在2004年的物业管理行业，没有什么人或事比业主委员会的飞速发展更加引人注目的了，尽管《物业管理条例》从法律上剥夺了业主委员会直接炒掉物业管理公司的权力，但是在具体的项目实践中业委会必然发挥着不可估量的影响。社区发展的今天，我们可以不再关心物业管理是否已经解决了生存的“温饱”问题，而是开始关心“谁说了算”，一直以来，我们作为业内人士对业主委员会的定位和解释莫衷一是，只是业委会和物业公司“互炒”（不是互相炒作，而是互炒鱿鱼）的情况层出不穷，近期的南京尚书公寓是一个非常好的例子，它证明了业委会的不作为和业主的信心毁灭之后能够造就一种怎样的物业管理的恶果。陈幽泓老师和舒可心主任关于“轻易炒掉物业会两败俱伤”的一些观点使我更加坚定了自己的看法，也许历史必将证明：社区管理的未来属于“他们”，属于民选政权。

不可否认，作为前期物业管理单位，在突然面临“下岗”然后再去重新“竞聘”和议定价格的时候，初期这的确不能算是愉快的体验，但是随着进一步地交流、沟通和思想碰撞，使我能够逐步深入地纵观全局来考虑问题，事实上，当前全中国的物业管理招投标实践，除深圳之外绝大多数仍属于开发商或单一业主支付成本的“前期物业管理”招投标，而中海的“四不接”一度使业内人士对业主委员会完全丧失了兴趣，而今我仅仅作为物业管理普通之一员，把自己此时此刻的想法与经验和同业分享，其中观点错误之处，敬请大家指正。

前期物管第一步：摆正位置，严守职责

如果只要不是通过公开招投标受聘的前期物业管理单位，应当首先认识到自己的“原罪”是一个现实问题，毕竟国家的住宅产业化本身并不成熟，地方政府配套法规尚显薄弱，早期开发商项目运作还缺乏规范，建筑施工工程本身就又是一门遗憾的艺术，而绝大多数业主仍属于首次享受物业管理服务，这样会有大量复杂的问题碰撞出来规划设计瑕疵、问题广告承诺、施工质量隐患、装修违章惩处，对业主提出的所有问题进行回答，是管理者的工作，尽管除了可解释的和可解决的问题之外，还有相当一部分问题需要业主通过其它的途径去解决，但是这样一个咨询与反馈过程涵盖着前期物业管理的重要内容：培训我们的顾客。这种培训工作三分之一通过交房验收来实现，三分之一通过装修和保修管理来实现，另外三分之一通过日常服务、投诉和违章处理来达成，如果是一个肯负责任的管理者，切忌以“糊弄”、“忽悠”的心态去面对业主的问题，更不要轻易将自己捆绑在开发商的战车上，就一些利益纠纷进行不合法地干预，或者自认为矮人一截而对侵权与违章姑息纵容。早期的“保安打人”在今天的物业管理行业当中是低级错误了，但另一种倾向“让问题业主为所欲为”也同样需要避免，管理处各层级人员在自身的岗位上严守职责，这是前期物业管理单位的第一要务，通过前期物业管理服务，将能够把一个基本保值的社区移交给下一任物业管理公司。