物业公共服务费价格“熊途漫漫”的市场机理

借用股市术语：如果说全国物业管理公共服务费价格十多年以来一直“熊途漫漫”，物业管理行业给业内人士以“鸡肋”的市场感受的话，那么眼前物业管理行业出现的全国性的企业“成本危机”感受，则犹如“股价跳水”、“股市崩盘”般让人恐慌。厘清物业管理公共服务费价格“熊途漫漫”和“成本危机”的市场机理，有助于认识和应对当前的物业管理危机。

一、物业管理公共服务费价格“熊途漫漫”的市场机理

十多年以来，全国物业管理公共服务费价格“熊途漫漫”，这应该是一个不争的事实--内地城市，住宅的物业管理公共服务费价格十年来没有上涨，企业人工费成本却上涨了不只两番，其他劳动资料、外包服务价格的上涨幅度更是难以统计，非住宅的物业管理公共服务费价格十年来没有上涨，反而下跌了一半；沿海城市，住宅和非住宅的物业管理公共服务费价格十年来没有上涨，却在持续走低。尽管物业服务企业天天在叫：“日子没法过了”，可“日子还是天天过”。这背后的市场机理究竟是什么？

近十年来，在不太严密和不够刚性的法规环境下，物业服务企业抵御物业管理公共服务费价格“熊途漫漫”的招术，可谓“五花八门”。归结起来，不外乎“增收”和“节支”两方面。在“增收”方面，原来的大多数物业管理单位俨然就是物业区域的管理者、是物业区域公共资源的支配者，什么地方可以停车、什么地方可以做广告、什么房屋可以转租、什么可以收费、可以收多少费都由物业管理单位说了算，没有、不屑业主提出异议；装饰材料供应商、装修单位交了“摊位费”，物业管理单位就可以在小区划给他们“摊位”经营，这也不需要跟任何人商量；小区停车费收入、物业广告出租收入，从来就是物业服务企业的当然收益，没有人质疑，也没有办法质疑；业主违章装修，物业管理单位可以扣留其装修保证金，这也是“约定俗成”的做法；装修作业的农民工随处大小便，物业管理单位可以处以重罚，而视为“理所当然”；有的物业管理单位甚至将专项维修资金拿来发工资，堂而皇之冠以“弥补企业亏损”的美名一句话，只要肯用心、出力，物业区域内遍地是“黄金”，企业物业管理公共服务费亏空还是能“堤内损失堤外补”。在“节支”方面，原来的大部分物业管理单位大都选择了牺牲员工利益（削减人员配备数量、增加工作量、拉长工作时间、制定较低的员工工资水平、削减或取消员工福利、尽量少办或不办员工社会统筹、医疗保险等），以保全动荡和低水平的企业运作。由此看来，谁占有了物业公共资源，谁就掌控了企业增收的办法；谁能够削减人工费成本，谁就获得了企业节支的秘诀。

物业管理行业一直倡导的“规模经营规模效益”，近十年来渐进地被企业演绎成了“只有拿下更多的项目，才能获得物业公共资源的规模，取得物业公共资源规模的收益，才能抵御物业管理公共服务费价格熊途漫漫”的市场共识和行动。为追求取得物业公共资源规模，一个房地产项目刚刚拍下土地，物业服务企业的先遣人马就开始了四处打探，做起了公关，拉起了关系，调动起所有的社会资源“暗度陈仓”。一旦项目招投标，企业间便摆开了“掰腕子”、“志在必得”的架势，最后将市场竞争演化成了没有规则、没有斯文，有的是不择手段“挖墙脚”、“撬盘子”、“你死我活”的大搏杀。大企业为做更大，加入市场的角逐；小企业为占一席之地，竞相拼死争抢市场；新企业为存活，无所顾及、饥不择食地抢夺项目你让利、我让价、你免费、我“奉献”，只要能够拿下管理项目，什么苛刻条件都迎合，什么牛都敢吹企业的恶性竞争，人为地制造了国内空前旺盛的物业管理企业市场需求，刺激和鼓舞着业主、开发商不断寻求物业管理公共服务费“底价”的信心，把物业管理公共服务费价格送上了漫漫的“熊途”不归路。

二、物业服务企业“成本危机”的市场机理

当前，《物权法》、《劳动合同法》的实施，引起了物业管理行业全国性的企业“成本危机”的恐慌，犹如笼罩在了“见光即死”般的恐惧气氛中。这样的感受和气氛形成的机理又是怎样的？

如前所述，为抵御物业管理公共服务费的持续下跌和抵消成本持续上涨的双重压力，企业挨过了差不多十年的“规模经营”和“透支成本”的路，也就集聚了差不多十年的企业“成本危机”的爆发力，一挨严密和刚性的法规出台，原本物业管理“日子还在天天过”的畸形运行模式，立马就笼罩在了“见光即死”般的恐慌气氛中。原本占有物业公共资源的规模越大，企业仿佛愈能抵御物业公共服务费价格“熊途漫漫”带来的运作资金不足的压力；获得了较大规模物业公共资源的企业，仿佛就占有了生存发展的优势。《物权法》的实施和深入人心，将会阻断物业服务企业“利用物业公共地方经营收益，以弥补物业管理经费不足”的企业运作模式，将拥有较大规模物业公共资源优势的企业，转换成“捧着一大堆烫山芋”、坐在“火山口”上的“成本危机”的企业角色。在业主兑现共有物权、讨回本属业主而被企业用掉的公共收益的时候，占有的物业公共资源规模越大，企业偿还的公共收益债务越大，企业的“规模经营”优势，顷刻间就会转变成“规模风险”。

原本企业“规模经营”，还拥有“规模克扣员工利益”、“规模降低人工费成本”的明显优势，随着《劳动合同法》的实施，将会变成企业的历史“规模欠账”和现实“规模亏损”。在实行企业全员合同制后，据测算，仅全员办理员工养老保险、医疗保险等、提高员工工资标准、发放超时工资和加班工资、提高员工福利待遇、落实劳动保护等，就足以让企业在原有人工费用水平基础上至少增加40％以上的成本开支。而要解决老员工的养老保险、医疗保险等的历史欠账，更是难以统计的一笔庞大开支，相信不少企业是无力偿还这笔人情账的。对于以住宅类为“规模经营”的企业，原本从市场争强来的项目压根儿就没有或让渡掉了员工养老保险、医疗保险等费用（为迎合降低物业管理公共服务费价格投标，未将相关费用计入成本测算和报价），现在企业从哪里拿钱来落实《劳动合同法》？不能兑现员工应有利益的“规模企业”，会有怎样的“规模麻烦”？企业怎么不会感到危机、怎么不像是坐在“火山口”上？！

所以，在建筑物区分所有权的法律框架下，物业服务企业拥有的物业公共资源规模越大，换来的企业“规模风险”越大！在严密和刚性的用工法规框架下，物业管理成本线以下的“规模经营”，只有“规模亏损”和“规模麻烦”！

三、延缓物业服务企业“成本危机”的措施

“狼来了”，“狼来了”！十多年来，物业服务企业不是天天在叫“日子没法过了”，可“日子还是天天过”吗？这回真的是企业“成本危机”的“狼来了”！谁还会相信？谁会来拯救物业服务企业的“成本危机”？谁会有妙招能够力挽企业“成本危机”积重难返的狂澜？笔者是不太乐观。弄不好，这场“成本危机”还有蔓延成全国性的物业管理“天下打乱”的危险。不过，延缓“成本危机”的爆发和蔓延，笔者倒有两着。

一着，物业服务企业切不能心存侥幸，认为这场“成本危机”覆盖面广、“受灾”企业众，呼吁和期待上调物业管理公共服务费价格？！--从大处说，在国家下大力气抑制通货膨胀的大背景下，指望政府调价来拯救物业管理危机，笔者相信物业管理行业还排不上。既便是同意调价，上调多少能够解决企业“成本危机”？上调40％？--说笑；上调9％能够解决？--还不够企业“塞牙”。从物业管理市场的买方说，笔者还没有看到业主委员会“炒物业”，价格越“炒”越高的一例先例。物业管理行业只有自保，只有立足自己缓解这场危机。首先，物业管理行业应当深刻反省造成这场危机的始作俑者，始作俑者就是企业成本线以下的“规模经营”、“恶性竞争”，整肃企业市场行为是行业的当务之急，企业不能再给市场“日子没法过，日子还在天天过”的错误示范。其次，企业应当从我做起，深刻反省、立刻摒弃管理成本线以下的“规模经营”模式，特别是那些已经实现住宅类“规模管理”的企业，更是要着力收缩已经透支了管理成本的物业管理规模，深刻认知“规范经营”的重要性，吸取“规模亏损”的教训，认真着力划清公共收益和支出，诚恳认真地弥补和偿还对员工利益的历史欠账，潜心服务，让业主充分认同服务质量和理解服务价格，这样可能能够缓解危机的爆发。

二着，在我国，住宅通常分为“高档住宅”和“普通住宅”。出于自身考虑，对“高档”与“普通”也有不同的理解和定义。业主买房时，小区是“金领豪宅”，轮到交物业管理公共服务费时，又成了“普通住宅”；精装修的现代住宅小区是“普通住宅”，经济适用房也是“普通住宅”；政府价格行政主管部门除了将“别墅、酒店式公寓、商住楼”定义为高档住宅，其他住宅统统认定为普通住宅，“高档住宅”实行市场定价，“普通住宅”实行政府指导价。“高档住宅”与“普通住宅”对物业管理可谓“生死莜关”，“高档住宅”肯定需要高档次的物业服务、需要高成本的支撑，“高档住宅”肯定不要经济适用房的物业服务吧？可眼下物业管理闹“成本危机”，跟“高档服务”“低档收费”关系密切。指望政府调价来拯救或化解物业管理危机不大现实，那么能不能期待政府好好定义一下“高档住宅”和“普通住宅”？！也许这一招能够巧妙地拯救物业管理危机于不经意中。