城市物业管理服务如何实现让政府买单

20世纪80年代以来，政府传统的行政模式面临越来越多的压力和批评，行政改革势在必行。时隔20多年，这一改革过程仍在行进之中，由此可见，行政改革是一件长期而复杂的任务。

温总理一直强调政府是为人民服务的政府，这是政府从管理到服务的一个改革质变；这也是政府亲民形象的有效塑造。然而，政府为人民服务，但不能事事都由政府直接服务，反之，政府可以通过购买服务来达到为民服务的目的，比如我们政府的城市管理、社会服务等方面，特别是城市管理这一方面。本文将尝试解读在城市社会管理领域引进企业力量，并在政府、市场和社会三种力量之间建立起合作伙伴关系、共同管理城市公共事务、提高城市管理效率和效益的新理念，推动政府通过购买专业服务，以实施城市管理“多元共治”。

一、城市管理现状与困惑

城市管理是个大概念，是一个系统工程，其中最主要的包括城市规划、城市建设、城市管理三个基本环节。三个环节当中，规划是龙头，建设是基础，管理是关键，三者相互衔接、有机配合，便构成了城市高效运行的一个整体系统。在这个系统中，如果某个环节出现问题，或者各个环节之间缺乏协调配合，那么城市系统运行就会受到影响，小则影响市民衣食住行，大则导致城市部分功能失调，甚至局部或全城“瘫痪”。

纵观各地，城市管理长期以来，政府都处于被动状态，整治整治再整治，但收效却与付出不成比例。每一年，政府在城市管理上花费都高达几千万甚至上亿元。汕头市委副书记、市长蔡宗泽曾强调指出，城市管理是一项重要的民心工程，必须实事求是把握全市城市管理工作现状，进一步增强搞好城市管理的紧迫感和责任感，完善体制机制，创新手段，持之以恒推进城市管理长效机制建设。由此可见，城市管理已成为政府一项艰巨且长期行为的任务。

城市管理覆盖范围之大，确实单凭政府职能部门的力量是不足的。“大社会、小政府”的尴尬局面已成为了政府接受社会的严峻考验，另一方面政府人力物力都受到了一定程度的限制，这也成为了城市管理多年来一直步步艰辛的困惑重要因索之一。

在深圳人的评价中，宝安区西乡的形象一直比较差。一个重要原因就是西乡的治安秩序不好，这已经出了名了。西乡120万人口，本地户籍人口不足5万。与特区内比，西乡甚至整个宝安区的外来人口整体上教育、文化素质较低，失业现象严重，流浪、乞讨、拾荒人员及无照小摊贩在主要公共场所、交通要道都能看到，“条件”具备时，那些流浪乞讨人员就可能顺手牵羊或抢劫单身路人。从深广高速下来有一个天桥，天桥下的桥洞就是他们的家，和城管打游击。其中有五十几号人宣称自己是艾滋病患者，手里整天拿个针头晃着，没人敢靠前去。警察来了他们就拿着针头朝警察戳，结果警察被他们追着跑天一擦黑，没人敢单独从那里过！至于电缆、光纤、阴井盖被盗，路灯、电话亭、街道护栏被破坏屡见不鲜，乱摆卖、乱张贴、占用公共绿地等屡禁不止。

由于西乡街道城管人员及财政物资投入严重不足，而城市管理内容太广，仅以2007年12月为例，受理的城市管理内容的投诉达1.52万宗，相当于每天近450宗。以处理每宗需要40分钟为例，仅处理这些投诉就需要27小时，一天就已经不够用了。同时，城管是按正常上下班时间运作，但乱摆摊、乞讨等“老大难”基本在城管下班后出现，经常无法正常管理。上述问题说明，城市化之后的西乡面对新的城市管理任务，却陷入了“政府失灵”的困境。当然，这种西乡现象却是众多发展中城市中普遍都存在的现象。因此，探索新的城市管理方法、途径、机制势在必行。后来西乡街道拿出这一片区作为试点，通过公私合作的新模式，将之打造成为环境优美、管理有序、功能完备的“花园街区”，并将以此为突破口，在更广的区域和更多的工作领域创建“多元共治”的新格局，将“花园街区”变成“花园西乡”。

随着社会的国际化发展，政府职能不可能再样样包揽、事事俱全，政府职能应不断的简化、精化、强化、专业宏观型，而社会服务更多的应由专业市场化分工，只有这样，政府职能才能得以提升，职能效率才能得以提高。因此，通过借鉴其他城市甚至国际先进城市的管理经验，尝试在城市社会管理领域引进企业力量，并在政府、市场和社会三种力量之间建立起合作伙伴关系、共同管理城市公共事务、提高城市管理效率和效益的新理念势在必行。

二、物业管理是现代化城市管理的必然产物

在我们的城市管理中，可以发现，凡是有物业公司管理的社区，社会秩序和公共服务设施护养都比没有实行物业管理的社区好得多的现象。为什么会有这种现象？因为，物业管理从出现伊始就关系到千家万户，就涉及到社会的方方面面。而在这些林林总总的外部关系中，最重要就是与城市管理的关系。

改革开放以来，中国的城市化速度大大加快，从城乡居住人口这个城市化指标来看，2000年城镇人口所占比重达到36.22%。城市的持续稳定的发展已经成为关系到整个国家发展的关键。而随着城市管理职能的日益细化和健全，原来单纯的传统的房产管理随之转型为城市管理的重要分支--物业管理。

现代化的城市管理在逐渐摆脱原来自上而下的管理模式的过程中，国家的决策机构意识到，必须有一个公众桥梁，架设在行政管理和广大民众之间，从而最终实现“以人为本”的管理理念。而物业管理，很好的担负起了这一重要职能。城市要发展好，就必须管理好，要管理好，就应当提倡公众参与城市管理，公众自下而上地参与和政府自上而下地管理形成的合力，是构建一个有活力有特色能持续发展的现代化城市的基础。这就意味着必须建立健全科学合理、精简、高效的物业管理体制。

物业管理是应运而生的时代产物。市场经济主张的市场调节，淡化政府的行政干预，要求城市管理者使用经济的杠杆协调各方面的关系，实现对城市的领导。而物业管理的契约性，物业管理双方的平等自愿性都表现出物业管理这一新的房地产管理模式是最能够适应市场经济条件下的城市房地产管理的体制。

总之，物业管理随着现代化城市管理的出现而出现，也随之发展而壮大。它既体现了现代化城市管理的人文特性，也体现了现代化城市管理科学性。

三、引进物管企业，实施政府采购服务

在城市管理中引进物业公司，通过政府采购方式购买具有准公共性质的物业服务。是未来城市管理的必然趋势，也是政府行政改革新举措。

在城市管理中建立公私部门的伙伴关系，目的在于改善公共服务的供给水平，满足一方民众的公共需求，改善其公共生活质量。而这一改革的战略思路、内涵、操作方法和步骤上看，这一探索呈现出这样的特点：党委领导，政府主导；公私合作，多元共治；奉行渐进主义策略；依托科技，精细管理；人性化运作与配套跟进。

因此，将城市管理推向市场，由政府向专业企业购买服务有以下三方面的作用及意义：

从政府角度看，行政成本相对降低，因为以同样的经费投入，却提高了公共服务效率。

从物管企业的角度看，企业经营范围得到了拓展。因为参与城市管理为物业管理公司提供了新的业务领域和利润增长点，增进了公私部门之间的信任，有助于双方的进一步合作。

而从试点街区居民（深圳宝安区西乡街道）的角度看，因花园街区的公共秩序、社会治安、公共卫生、市政维护等各个领域的面貌发生了明显变化，居民满意度显着提升。

物业专业企业可以承担市政设施巡查、市政道路养护、园林绿化的养护（修剪、除草、喷水、施肥、打药等）、路灯维护管理、清理乱张贴及涂鸦、清理卫生死角、清理园林及绿化带内的垃圾杂物、“四害”消杀等工作，虽然政府职能部门也赋有以上职能，但实际操作过程中可见，由于人力物力及系统管理的缺乏，这些工作都得不到专业化、标准化的实施。这显然也是政府传统模式与专业分工市场化的区别所在，不仅如此，在某一方面，如城管执法，由于长期以来，城管执法与小贩打游击，产生了许多负面的影响，造成市民对政府形象的评价；政府通过将部分职能外包，实施大社区化物业管理，购买专业的企业服务，在一定程度上也能够有效塑造政府良好的新型形象。

四、多元共治、专业分工、多方共赢

无论是政府还是企业，它们在公共服务的产生和提供的过程中，都有其独特的优势，应当实现优势互补。政府与企业通过合作追求一致的目标，合作的基础在于相互的利益，强调风险和责任的共担；在这种制度安排下，企业成为公共服务的长期生产者，而政府部门更多的则成为管制者，政府把主要的精力和资源放在规划、绩效的监督、契约的管理方面，而不是放在服务的直接管理和生产方面。其预设的价值至少包含三个方面：降低政府成本，提高政府效率；企业通过参与提供高质量的公共服务，开拓其利益空间；公众作为公共服务的使用者，拥有了选择公共服务生产者的权利，并可以享受到更高的服务质量。概言之，在机制运行顺畅的情况下，可以实现市民、政府和企业多方共赢。