物业管理费回归市场是大势所趋

物业管理服务是商品，且具有公共品的属性。从商品的共性角度而言，其与其它商品并无本质区别。比较物业管理服务与城市水、电、气等公共产品，物业管理服务产品属社会部分群体与个别企业或单位的交易行为，其受众群体、交易范围和影响程度，与涉及城市管理和社会稳定的水、电、气等公共品是不可同日而语的。从经济学角度而言，物业管理费就是物业管理服务商品价值的货币表现，核心内涵是物业管理服务活动的物化劳动和活劳动的总和。简而言之，物业管理费就是物业运行、维护和管理以及综合服务的成本、费用和利润的总和。无论是酬金制还是包干制方式约定物业管理费，区别仅在于交易分配方式的不同而已。

作为物业管理服务商品交换的价值形态，物业管理费高低取决于两个方面的影响：一是物业管理商品交换的内容，即物业管理服务的项目、程度和要求，其与物业管理费的价格呈正比例关系；二是物业管理供求关系。即物业管理服务产品的需求与供给。市场经济条件下，物业管理费是在价值规律的作用下，围绕物业管理商品价值上下波动的。即使一段时间，部分地区或个别项目物业管理费出现偏离价值并由此衍生物业管理纠纷问题也是符合市场经济运行自然法则的。从一个较长时间或更加广阔的角度看，其必将在“市场之手”的作用下自然回归。

我国物业管理已经走过二十余年的历程，分析研究物业管理费演变和发展，历史的脉络是非常清晰的。大致可分为三个阶段：

一是物业管理交换双方以协商为主的阶段。此阶段主要是《物业管理条例》出台前，以深圳为代表的物业管理比较发达的地区多采用物业管理交换双方自由协商订价方式。深圳虽然出台了政府指导价，但政府主管部门对物业管理费更多是指导而非干预，主旨是培育物业管理市场。此阶段，深圳乃至于全国的物业管理高速发展。物业管理费的主要问题，一是新建楼盘物业管理费系由建设单位和物业管理公司约定，物业管理费的实际承担者被排斥在协商约定者的范围之内，只能被动接受；二是建设单位基于自身利益的需求，在选聘物业管理单位和确定物业管理服务费过程中一定程度上存在“寻租”行为，从而损害业主甚至物业管理公司利益；三是由于业主专业知识匮乏，信息不对称，自我管理和民主决策成本等诸因素制约作用，在物业管理服务合同变更、订立，管理费调整等问题上往往处于弱势地位。

二是物业管理费政府指导价引导、实施阶段。此阶段以《物业管理条例》及其配套文件出台为标志，各地纷纷出台政府指导价，以行政手段引导、干预物业管理费价格的约定。《物业管理条例》及其配套文件在总结历史经验教训的基础上，规制了前期物业管理合同的订立、终止，明确了首次业主大会职权范围，物业管理单位的选聘，物业服务合同的订立以及业主的相关权益等。如《物业管理条例》及其配套文件规定，前期物业管理合同终止于首次业主大会。有关物业管理单位的选聘，物业管理费的协商确定以及物业管理合同的订立等均由业主大会决定。可见，《物业管理条例》及其配套文件，并非是对物业管理费市场订价方式的否定，而是对物业管理交换双方在市场经济规则下，协商确定物业管理费原则和程序的肯定。是针对我国物业管理存在问题，推进物业管理健康发展的积极而有益的制度设计和法律规制。

三是物业管理费的强化干预管理阶段。近年来，随着物业管理纠纷的不断增加，各地纷纷以听证会，重新制订、调整物业管理行业服务费指导价、拟定浮动比例以及导入物业管理费物价审批等行政管理方式强力干预物业管理费订立和施行。有些城市甚至成立政府属下的事业单位专门从事物业管理费的合法、合理鉴定，以解决物业管理费订价的纠纷问题。应当说，政府干预物业管理费订价并实施一定程度上的价格管制确实起到了一定的作用。但问题是：第一，国家迄今并未出台该方面新的法规，亦无强力干预物业管理费的强制要求。第二，随着市场环境和业主需求的不断变化，物业管理成本的不断波动，政府和社会很难有足够的资源支持这种干预方式。第三，随着《物权法》的颁布实施，此种做法是否与《物权法》的立法原义相背离，是否将面临更多质疑、风险和挑战，均是行业主管部门值得认真思考和研究的问题。

纵观我国物业管理发展历程，研究分析中国物业管理运作，我国物业管理的基本特征之一是市场化，《物业管理条例》及其配套文件倡导的物业管理收费与物业管理服务水平相适应的原则。《物权法》规制的是充分尊重物业所有权人的意思表示，充分尊重业主的选择权，选择权不仅包括物业管理单位的选择，也包括物业管理服务内容、标准和费用的选择。因此，物业管理运作回归市场，物业管理费回归物业管理交换双方协商订价是大势所趋、势在必然。当前物业管理费引发的社会高度关注，政府强力干预，物业管理企业诚惶诚恐，业主愤愤不平，并非是物业管理的核心问题，也非物业管理的主要矛盾，而是中国物业管理发展过程中的一个衍生问题，是我国物业管理市场各方矛盾综合博弈的必然现象。需要的是理智对待，冷静思考，正确引导，适度化解。

“温故而知新”。历史是在反思中前进。我国物业管理是政府支持和政策引导的产物，相对于中国国情，确有超前问题。物业管理费也需要一个通过市场调节、修正、弥补和培育的过程。这个过程是痛苦的，但没有十月怀胎的艰辛和自然分娩的苦难，何来人类生命的延续，何来中国物业管理健康发展的光明未来。抛开市场经济和价值规律，过度关注，以行政管理的快捷方式干预市场，短期内必然成效卓着。但长期看，却是事倍功半，舍本求末，是对有限的行政和社会资源的浪费，是对市场机制自然功能的抑制，必然影响中国物业管理行业的和谐发展。