物业管理收费如何运作，业主如何监管？

业主享有的物业服务与所支付的费用是否相符合？

业主所看到的物业公司公开的账目表是真亏还是假亏？

物业管理收费如何运作，业主如何监管？

类似的疑惑绝大多数业主都有存在。要避免物业公司的财务漏洞，真正做到物业管理收支和产权明晰，切实维护业主的合法权益，就需要通过业委会聘请第三方机构对物业公司进行审计来实现。

自2003年首次接受招商海月二期业委会的委托对招商物业公司进行专项审计，深圳马洪会计师事务所已经接受了近20个小区业委会的委托，因此在“物业审计界”颇有名气。尽管物业管理条例规定，业委会有权委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用及收支明细账目进行审计，但绝大多数业主对物业审计是陌生的，也不知道该如何委托专业机构对小区的物业公司进行审计。因此，记者邀请到马洪会计师事务所的所长马洪先生和高级经理施法振先生对物业审计进行解答。

初衷：通过审计让信息透明化

记者：据了解，2003年招商海月二期业委会委托对招商物业公司进行专项审计是全国最早的由业委会直接委托会计师事务所进行的审计。这个机会是主动的，还是被动的？

马洪：可以说是被动的。当时招商海月二期业委会想对招商物业进行审计，经朋友介绍得知，我们有审计物业公司的经验（由物业公司聘请），对我们比较有信心，就把这个项目委托给我们。至此，我们就把业委会委托的物业审计作为业务之一，只接受业委会委托的项目，不再接受物业公司的委托。

记者：当时为什么作出这样的决策？

马洪：首先，这跟我们的定位有关。在深圳，作为一家中型会计师事务所，我们的客户主要是外资企业，及其他细分行业。要在激烈的市场竞争中脱颖而出，业主委托的物业审计是我们的特色项目，因此将其作为我们审计细分的市场之一。其次，我们较早接触到物业审计，在这方面做了大量的学习和研究。我们发现，每次审计每个小区都有许多新的值得我们去研究的东西，相关的法律法规也在不断完善，因此我们希望能在物业审计领域做得更专业、更细致。

近年来业主的维权意识不断地提高，但是在信息的获取方面，仍处于弱势，双方所掌握的信息极其不对称，因此业主对于审计的需求也会逐渐增加。基于上述原因，我们决定把物业审计作为长期发展的业务之一，经过七八年的投入与研究，逐渐完善了物业审计的程序。

记者：刚才马总提到，如今事务所只接受业委会委托的审计，是否因为双方立场有所冲突？受业委会委托审计与受物业公司委托审计有什么区别？

马洪：立场不同，角度不同，这是一方面。二是业主的审计需求与物业公司的需求不同。政府规定，物业公司的资质需要年检，因此物业公司必须聘请专业机构对其财务报表进行公允，这项审计不需要涉及到具体的收支项目，所出具的审计报告只是物业公司的整体财务状况，对业主没有太大意义。而对每个业主来说，每个月的管理费、公共维修基金是一笔不小的家庭支出，物业公司收取了这些费用后如何使用、财务如何记账、是否收支明晰、有无违规使用等才是他们通过审计想要了解的。三是所需要的专业知识与法律知识不同，我们开展物业审计不仅要掌握会计知识、审计知识，还要掌握与物业管理相关的法律法规，而这些法律条款又有地区性差异，深圳就更特殊了，关内关外都不一样。

施法振：还有一点，一般审计报告的使用人并不具体，而物业审计报告的使用人是全体业主，因此更能体现审计的真实价值与作用。

记者：根据你们多年的审计经验，业主委托的物业审计是否不同于传统的审计业务？

马洪：区别很大。传统的审计只是对委托人公布出来的财务报表的公允性发表意见，通俗点说，类似于公证。而业主委托的物业审计，不仅要审查物业公司财务报表的真实性，还要细致到物业公司有各项管理工作，如小区请了多少保安、花了多少钱、人数够不够；小区广告收入多少、是归全体业主还是物业公司；公共水电怎么用、如何分摊；等等。这些情况从物业公司的年度财务报表是看不出来的。此外，物业审计还涉及到产权问题及管理问题。

记者：也就是说，在业主委托的物业管理专项审计中，你们不仅要判断其财务的真实性，还要把握其合法性与合理性。对此，你们是如何作出判断的？

施法振：对财务报表审计，主要是依据会计准则对其作出评价。而对于各项财务收支的真实性、合法性及合理性，则是依据相关的物业管理法律法规来判断；在法律模糊的情况下，就要依据是否花费在业主身上来判断。

马洪：审计报告是具有法律效力的，其中涉及到法律认定的问题，如果判断失误，我们必须承担重大的法律责任。因此，我们只能对既定的事实进行鉴证。举个例子，某物业公司的个别职员确实是贪污挪用了管理费，或是小区某个部位的产权确实是全体业主的，但是收益却没有归业主，对这些确实存在的问题我们可以作出判断。但累似维护一部电梯到底多少钱合理的问题，政府、法律都没有设定标准，在审计报告中，我们只能把事实、数据摆出来，其合理性应该交由业主去判断。

问题：最终往往集中体现在财务上

记者：到目前为止，你们受业委会委托审计过多少个项目？在这些项目中，有没有连续多年委托你们审计的？

马洪：共有17个小区，有将近一半的项目是连续几年委托我们进行审计的。业委会委托我们审计不外乎两种情况：一是对现有的物业管理非常不满，要谈新的合同；二是为业委会换届交接，开展审计工作。因此，往往我们审计完，业委会就换届了。有的新业委会会继续跟我们联系，继续开展审计工作；有的业委会因为刚刚上任，要处理的事情很多，所以没有继续开展审计；也有的新业委会对前任业委会非常不满，所以不再聘用我们。

记者：这些项目审计过后，有没有变得更加规范化？

马洪：会变得更为规范，虽然每次审计同一个项目，都会发现新的不规范的问题，但是以往审计出来的问题，物业公司都能有所规范。

施法振：所以物业审计是有利于小区的和谐。通过审计发现问题，业主和物业公司双方坐下来协商，进一步完善小区的管理。

记者：到目前为止，有没有外地业委会委托你们开展审计工作？你们审计过的项目一般具有什么特征？

马洪：有，但出于各地法规的差异性和工作的便利性，我们拒绝了。我们审计过的小区以中档和中高档小区为多，管理费多在2.0-3.5元/月的范围内。这些项目基本集中在南山区，其次是福田区。因为南山区比较新，人员结构比较年轻，业主的维权意识比较强，他们审计的意愿会更强些，跟物业公司的博弈和沟通也会好些，我们也比较容易进入审计程序；福田区是个新旧结合的地方，新建小区业主的维权意识就比较强；而罗湖是个老区，小区一般比较旧，业主多是本地人和香港人，物业多是用于出租，很多小区连业委会都无法成立，更谈不上审计了；至于关外的法规和关内不同，业主的维权意识和对法律法规的掌握相对比较差，对审计的需求较少。

记者：一般来讲，物业公司常用的舞弊方法有哪些？

马洪：总体来说，主要体现在四个方面。一，少计收入，如广告费用、利用各种关系的收入减免；二，多计支出，或者支出的名目很多；三，本体维修基金，包括没有收取开发商2%的本体维修基金、乱开支、没有开设本体维修基金的专用账户；四，占用或挪用小区业主的资产。

施法振：无论是产权问题，还是管理层面的问题，最终往往会集中体现在财务上，也就是说，审计出来的问题归根到底还是“钱”的问题。

马洪：因此在审计中，我们会从财务报表和数据倒推其相关的管理工作。此外，我们还要对小区共用部位、共用设施的产权进行界定与划分，然后才是审查其管理与财务收支状况，进而才能对这些共用部位、共用设施产生的收益作出界定、划分与判断。也许有一部分是业主的，有一部分是物业公司的。

难题：物业公司不配合

记者：许多没有经验的业主都有这样的疑惑：如何委托专业机构对物业公司进行审计？

马洪：首先，业委会可以前来咨询，我们会提供以往的审计报告作参考，看是否达到客户的要求，审计的项目是不是他们想要的，还有哪些方面需要补充。只要对我们的专业能力、职业操守和收费都认可了，就可签定合同，我们会安排时间和人员开展审计。

记者：审计工作的开展需要得到物业公司的同意吗？

施法振：审计工作的开展不需要经过物业公司的同意，但是按照法规，它必须配合。

记者：审计的内容一般会涉及到哪些项目呢？审计的过程是怎样的？

马洪：物业公司在开展经营管理的过程中，所产生的各项收入支出、产权问题、资产的管理使用以及内部管理架构等，只要是跟物业管理经营有关的所有方面，都是我们审计的内容。至于详细的内容在此不便透漏，否则可能会不利于我们日后审计工作的开展。从另一个角度来讲，在法律允许的范围内，业主需要我们审什么，我们就审什么。因此我们审计所涵盖的内容很多很广，只要是业主想知道的，我们都会涉及到。

施法振：物业审计不只是单纯地出一份审计报告，在审计前期，我们会给业委会提供指导意见，指导其如何开展审计工作；在审计中，我们需要和业委会、物业公司不断地协调、沟通；审计报告出来后，业委会必须进行公示，业主和和物业公司也会不断地跟我们商讨其中的问题。

记者：除了上述方面，我想业主最关心的就是，审计的收费标准。审计一个项目大概需要多少钱？这笔费用是由业委会按照怎样的程序支付的？

马洪：我们通常是按审计的年度收费，只设最低收费标准。初次审计最低收费三万元，也就是说，如果这个小区要审计三年度，需支付三万元；如果不满三年度，按三年度收取；如果超过三年度，超出部分按最低收费标准一万元/年度收取。第二年需要延续审计的，最低标准是两万元。

正常情况下，一个项目审计完大概需要两个月，一旦物业公司阻挠，我们就更没底了。时间和人力是我们的成本，如果物业公司不配合，拖时间，我们会根据情况提高价格；或者小区特别大，涉及的项目很多，问题很复杂，我们也会根据实际情况估算需要花费的人力和时间成本，看看是否需要调整价格。按照行规，我们会先收取50%的费用，审计完后再收剩下的50%，所需费用从业主交纳的管理费中支出。

记者：在审计的过程中，通常会遇到哪些棘手问题？

马洪：主要是物业公司不配合，对我们的工作进行阻挠。作为受委托的一方，能否进行审计不是我们的责任，而是需要业主和物业公司进行协商，无法协商的可以通过仲裁进行审计。我们不会强硬地进入审计，而是需要业委会配合我们去说服，或者协助我们去跟物业公司进行沟通，让其提供资料，好让我们的审计工作顺利开展。

施法振：如果遇到物业公司的阻挠，我们也会在报告中客观地描述这个事实。

价值：搭建平等协商的信息桥梁

记者：这个问题可能比较敏感，在审计中，你们会不会更倾向于出钱聘请你们的业主，做一些对他们略为有利的报告？

施法振：其实这是物业公司对我们误解。物业公司掌握着经营管理的信息，而业主往往因为无法获得这些信息，对其管理产生怀疑。于是双方就产生了矛盾。因此，我们必须做到公正、中立，通过审计让信息透明化公开化，让双方的信息达到对称。然后在这个基础上，大家平等地协商管理方式，确保小区的和谐发展。正如前面所说的，这是我们从事物业审计的初衷。从职业道德来讲，也不允许我们有任何偏颇。

马洪：我们有一套“三不审”原则：业委会想通过物业审计掌握一些对自己有益的证据，以把物业公司赶走为出发点的不审；为了走过场的不审；不愿意出钱的不审。因此我们不会因为业主出钱了，就偏帮他们。在接受委托之前，我们会了解业委会审计的初衷到底是什么？我们也经常跟客户说，你们把现任物业赶走了，不一定能找到更好的。物业公司和会计师事务所一样，作为经济实体，必须实现盈利，没有一家公司愿意长期亏本。

记者：在物业服务行业，贵所受业委会委托，分别对多家知名物业公司进行了审计，最后可不可以跟我们分享一下审计过程中的体会？

马洪：首先，物业审计要承担一定的风险。一是法律风险，一旦接受业主的正式委托，我们所出具的审计报告就具有法律效率，同时也要承担法律责任。因此我们就必须非常谨慎，整个过程都要依法开展，每个结论都要有法律依据。这些在我们的工作底稿里都有，如果产生法律纠纷，报告全文及所有取证将作为法律文本提供出来。二是人身安全问题，施老师曾经受到物业公司的威胁恐吓。其次，物业审计很难很繁琐，需要花费大量的时间精力。而且业主不一定满意我们最终的审计报告，甚至在审计的过程中，业主的参与度和积极性会慢慢降低。

我并不希望一些业主拿着审计报告断章取义，甚至将其作为惟一的依据与物业公司进行法律诉讼。审计报告能为业主提供许多有利于监管物业公司的信息，也对物业公司提升服务质量起到很好的促进作用。因此，双方应该利用好审计报告。审计最终成功与否，在于业委会和物业公司是否能够坐下来协商。法规再全面，物业公司的制度再完善，也不可能代替它所管理的这个小区的制度。这个制度就要由全体业主和物业公司坐下来谈判、协商，比如说在什么情况下，什么开支需要业委会审批，什么情况下给个开支限额，在这个标准框架之内，物业公司可以灵活地开展工作。而这种制度必然需要通过审计去完善。

施法振：我们不妨把审计看作一座沟通的桥梁，业委会和物业公司在信息对称的基础上进行协商、沟通，小区必能和谐稳定。